随着存量商业加剧，线下商业的竞争愈演愈烈，社区商业近年来逐渐引发了越来越多人的关注。对于家门口商业的需求越来越多，消费者整体感到品质、种类、性价比等需求并未被满足，未来社区商业改造时还有很多提升空间。本文盘点了几个家门口商业的优秀案例，一起来探索好的社区商业应该拥有哪些品格。

PART 01

为何小而精的社区商业越来越被认可

购物中心、综合体这些全而大的综合品牌业态，辐射的是全城客户，而社区商业恰好填补了消费的“最后一公里”客群。距离近，购物方便，无需网购要等待几天的物流等先决优势，也是最稳定的消费力量。正因如此，很多精致的品牌商业旗舰看到了社区商业的空白商机，同时，大的品牌地产商、零售商等都在积极地布局社区商业。

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刚需业态，家门口的必须消费

作为“最后一公里”的商业形态，具有快捷、实用、亲民、刚需等优势，能够满足家门口的必需消费，快速解决紧急需求，正是这些优势支撑着它能够屹立在大商环境中而不倒。

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小业态、精品店、经营调整更灵活

小而精的社区商业基本都是买手店、网红品牌或者亲民实用的日常必需，店面规模不大，小的可能只有几个平米，即使在经营上想调整方向，也无需付出过高的成本，非常容易重新定位包装，更换更有优势的品牌和业态。

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既是生活所需，当然不可替代

社区商业周围人口密度高，生活业态扎堆，非常容易形成核心商圈，吸引着周边1-2公里的客户前来消费。例如社区商超、果蔬店、网红饮品、精品烘焙、美容美发、运动健身、品牌餐饮、银行金融、宠物医院、诊所等一系列的必需业态，也加强了它该有的生存能力。

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家门口的服务，其实更周到

小而精的门店，实际上不比大店、品牌店的服务水平低，相反，近距离和多频次的消费，让经营者更专注于服务，例如店庆促销、送货上门、应急服务等方面会更加专注和用心。因此，社区商业更会受到区域客户的欢迎。

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不局限商业经营，更是邻里社区空间

商业作为大家购物、娱乐、休闲的生活场所，不仅能够满足亲子之间消磨空闲的时光，也是邻里之间共同约定，见面、聚会、聊天的生活空间。

随着社会的不断发展和政策的规划支持，传统社区商业的难题将被逐渐改善，我国社区商业将迎来新的发展机遇。未来，小而精的社区商业将成为亟待开拓的新风口。

PART 02

小而精社区商业优秀案例

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上海鸿寿坊

褪去对都市繁华的追逐、回归人们最本质的生活，立足于服务社区居民的基本需求，“烟火味”的非标商业以贴近日常的业态营造一种亲切、舒适的“附近感”。

同时，迎合当代人的生活向往，搭配精致社交、生活方式体验场景，在“烟火气”与“品质生活”之间找到平衡，成为“家门口”的生活社交场、理想的附近。

上海鸿寿坊商业面积1.5万平方米，虽小但精，既有服务“日常”的创新美食文化体验品牌FOODIE SOCIAL 3.0——鸿寿坊食集，亦有主打“社交”场景的特色美食社交品牌，营造具有精致烟火气的“日咖夜酒、全日供应”社区生活场景。

FOODIE SOCIAL 3.0内，集结了便民惠民生鲜店、各地街头老号、品质网红与口碑名店等30多个美食品牌，用上万款食物链接邻里关系。如连锁生鲜品牌荟森生鲜浦西首店、沪上王记葱油饼、宁波海鲜特产上军宁波菜等。

此品牌已在上海新天地和瑞虹天地太阳宫成功实践，现在在鸿寿坊进行升级迭代，将为年轻消费者提供更有创意和特色的食物和体验，并为新的餐饮品牌和产品提供孵化和展示平台。

鸿寿坊将历史建筑和现代文化融合在一起，成为连接城市记忆和时尚潮流的桥梁。它通过全方位的革新，引领着生活方式、消费环境、文化艺术和社群归属的新风尚，成为城市更新和社区新生的样本。

如今，全新改造的鸿寿坊保留了鱼骨状肌理的石库门里弄结构，再装入现代生活的“精致烟火气”，为周边居民带来“小而美”的消费体验。

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R29社区生活空间

由兴城人居和成龙路街道联合打造的成都R29社区生活空间，实现了“推门即是美好生活”的愿景。项目总面积约1200㎡，以「社区商业+」理念，涵盖了九大空间：艺术区、剧院、健身房、便民服务、共享会议室、社区自习室、政务中心、社区咖啡、老年健康促进中心等场景，分别对应儿童、青年、中年、老年群体的需求，为片区居民提供智慧化服务。

R29社区生活空间已经打通了一条完整的“民生服务业态”，创新性地把公共商业服务融入到日常生活场景内。

例如，配备齐全的「社区自习室」，设置了单独隔间，性价比超高，在这里只需点一杯10块钱的咖啡，便可享受舒适安静的一天。

还有「共享健身房」：由成都第一个安德玛冠名，只需要10元就能享受2个小时的运动时间。往左走，一个宽敞的共享办公室映入眼帘，只需要扫码预约，数字游民便有了明亮得体的办公空间。尤其是共享办公区的相关办公设备也可以免费使用。

在社区活动方面，截至目前累计举办社区音乐会、社区美术馆、社区艺术展、社区露天影院、社区DIY沙龙、公益活动等近50场活动落地，其中就包括「三和老爷车博物馆」、「欧莱雅美丽商店」等重要社区活动。

据悉，在一周年之际，R29社区生活空间运营已初见成效，已成功服务在地居民人次超10万，孵化社区创业品牌3个，解决就业岗位20余人，并逐步形成一套可推广应用的社区商业模式。

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北京东坝万达广场

2023年9月28日，北京东坝万达广场正式开业，由于与五棵松万达同日开业，其“风头”似乎都被五棵松万达“抢走”了。

东坝万达以周边客群的消费需求为出发点，定位为体验互动式生活中心，“宠物友好”理念是该其打造差异化的“利器”之一。

在硬件方面，在项目的中心花园等位置设置了宠物牵引的绑定设施，便于养宠人栓固宠物使用，以及饮水便利碗及垃圾袋，方便养宠人使用。

同时，在场内设置专属宠物友好电梯，通过明显标识，提示此电梯可以人宠共用，并能到达宠物友好主题打卡区。

在软性服务方面，可以在会员中心找到宠物推车、便便袋、一次性宠物用品，使符合北京养宠规定体型的猫、犬能够进入广场内部，与主人共同逛游。

此外，在品牌方面，星巴克、Holiland Pink、天真蓝等品牌也特色设置了宠物友好店。例如，星巴克臻选店在门店户外区域设有宠物区域还可免费提供宠物食品；天真蓝特设的宠物摄影棚为爱宠们留下美好瞬间；Holiland Pink在外摆区特别设置宠物区域并提供食品。

在营销活动方面，则带来了“超能爱宠节” ，涵盖了宠物市集、宠物互动活动等环节，强化爱宠人士与宠物之间的互动体验，打造以陪伴为强链接的萌宠社交阵地。

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郑州普罗市集

有着”市集天花板“之称的郑州普罗市集，是一个以“吃”为体验、“集”为形态的非标商业。总建筑面积4200平方米，以全新的街巷形式，集生鲜菜场、生活美学零售、时尚餐饮为一体。

2023年五一期间，普罗市集还带来户外升级版「普罗市集PLUS」，在中央公园带来户外、酒吧、美味、童趣、宠物、文创、运动7大主题生活区、30+独立品牌摊位，共同组合成一个与公园场景无缝融合的“非常规市集”。

项目以饮食文化为主线，因此在品牌组合方面有着独到的思考。四个建筑区块集合了十二个业态品牌。例如，A栋是以杭菜为主的融合生鲜美食餐厅；C栋是胡麻饭店；B栋则汇聚了肉铺CHIRORO、茶饮店CHAIKU、豆腐店FUFUTOFU、风土特产零售店写福商店和青松白鹭。

D栋未来将增设 Brunch服务。届时，店与店之间的商品、食材、用具可以互相转化，增强理想市集的紧密联系感。

普罗市集还联合多个业态品牌，举行丰富多元的线下活动，如与Peach Coffee Shop同步发起了云南咖啡品鉴小课堂、在胡麻饭店举办了“神奇发酵之旅－从饮食到食物，原来美味的秘密在这里”的邻里探索课堂等，极大地促进了社区居民之间互动交流的同时，也为项目源源不断地注入了新的活力。

PART 03

好的社区商业应该拥有哪些品质？

01

作为“时间容器”的主力店型

正如当下喧嚣尘上的论调一样，消费主义正在走下坡路，即便是容易冲动的年轻消费者，也在尝试着用平替、薅羊毛、只逛吃不买货等来纠正以往的超前消费。由此便出现了一个有趣的现象，即不少商业空间的客流量已经恢复到预期，但销售却增长乏力。在家门口的社区商业，由于多数以重餐饮配套、轻零售为业态组成，因此也迎来了新的机会。

对于愿意到访并长时间停留以及高频次复逛的原因，大多数消费者都将关键归结为了场内的某家店。

以前海印里的愈欣书店为例，该店集合了镜面书籍陈列打卡空间、书籍选购阅读区、自习室、茶饮空间以及瑜伽空间。即便是在工作日的周二下午时段，依然能在不同区域看到在此消磨时光亦或是学习工作、修养身心的人们。

在社区店，书店一定程度来说是较为受欢迎的主力店型。不过，能否成为周边消费者的“时间容器”，丰富社区商业的性格，同时也能够在引流之外有更多真实消费的产生，需要对覆盖客群有更清晰的认知，即便是如上的复合型书店，也并非是一个万能公式。

同样作为书店业态，华侨城·欢乐时光OCT PARK便给出了为周边消费者提供“时间容器”的不同解法。其引入的并非是商业化较为明显的复合型书店，而是24小时营业的南山书房，该书店为传统借阅式图书馆与自习室的结合模型，采取预约制，没有花式书籍陈列，以经营阅读学习空间为主，因而其内部有足量卡座，即便是走访的晚间接近10点时段，依然可以看到不少考研考公以及加班的年轻人。

不难看出，小而美的商业在大店的引入中，多数都需要一个能够代替人们日常生活场景中的功能空间。如代替会客客厅、代替书房、代替运动区域或是深夜剧场的领地。人们在这里，能够找回消失的附近，也能找回自我。

02

有调性又不浮夸的小众品牌

当一个标杆性商场引入一定层级首店走红之后，“内卷”招商的其他商业空间陆续跟上已经成为一种现象。于是，首店们也一路从高到低分化出城市、区域首店乃至概念店等。而商场品牌同质化的魔咒，在有质感的社区型项目往往能轻松打破。

一定程度来说，避免走盲目“追网红”的大众品牌路线，是一个社区形成精致、有个性氛围的重要品格。正因如此，相比较大型商业项目，一些消费者更偏爱有质感的社区，除了便利之外，这里也他们的“宝藏私藏品牌”根据地。

从各品类餐饮、茶饮、买手店、小众香氛店、潮玩店，他们是这些小众品牌的常客，期待着门店的上新，也期待着商业空间在品牌招调中带来更多“有意思”的差异化品牌。

与此同时，社区商业又是更容易孵化原创品牌的场所。相较于面对大片区乃至城市的大型商业体，小而美的商业本身有着吸引这类品牌的租金优势，同时也更具实验精神。一个让人感觉惊喜的小型商业，最应该具备的品格之一，或许便是一个让原创品牌、新的商业模式有生长空间，同时又能够引导其调性形成的集合地。

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对不同年龄层的包容感

在商业体普遍追求年轻力的当下，兼顾不同年龄层人群的需求，让其有参与感和体验感，并不是一件容易的事，尤其是让年长者像年轻人一样去打卡、去体验，并不是贴上“网红”标签便能轻易做到的。

放在小而美的社区商业空间，不少项目又有着另一番尴尬，为了迎合主流亲子客群从内而外打造占比较高的童趣内容，整体商业空间的观感也较为低幼化，年轻消费者或是高龄消费者，往往又除了餐饮无处可去。从趋势来看，以亲子为主流客群的小而精项目，未来兼顾儿童和“大儿童”，走向更高阶审美是一种新趋势。

如何更好地成为兼顾多龄层人群需求的有趣的“附近”？业内人士指出，无论是商办配套还是住宅配套型社区商业，在场景和业态规划过程中应对不同年龄段客群在其中停留的目的进行评估，避免特定客群产生被“抛弃”的感觉，以求能够形成每种人群在其中都能有参与和归属，甚至能在复合场景中能与不同年龄层人群产生交互。但同时，由于社区项目普遍面临招商难的问题，在用一些品牌填场的时候也应考虑未来如何进行有层次感的氛围培育。

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不急不躁“walk"的松弛感

在喜欢逛社区商业的消费者中，很重视声音方面的体验感。声音能够制造一个完整的空间氛围，商业街区里的BGM有时候甚至直接决定了很多消费者在场内的闲逛时长。

还有一些消费者，不仅会注意到空间播放的音乐，也会对空间的静谧指数有比较明显的感受。在她看来，舒适的社区型商业，应该是外部街道有烟火气，室内又没有过多嘈杂喧哗的空间，这样的环境让她总是忘记时间的流逝，不仅能与身边人在漫步过程中轻声交谈，更能静下心来进入每个感兴趣的小店慢慢游逛。

显然，这些体验更多指向的是社区项目另一个天然属性，即是不少目标客群散步到达的场所。小而精的项目，人们对于空间五感的感知更加明显，除了听觉带来的松弛感，亦有视觉、体感上的空间感受。

在全国市场，有口皆碑的小而精的商业项目，除了有着较好的招商品牌之外，也多数在空间游逛体验上有其独到之处。一方面，在与自然及周边城市空间的衔接上，有充分的未进行商业化的“留白”，很多时候，人们甚至分不清商业和自然空间的界限，而在城市空间的漫步、玩乐，也成为商业活力的图景；另一方面，在休息区有大量的预留，且有更多的艺术化、风格化的呈现，这类空间，也是未来进行内容运营帮助项目成为一个联结附近人群形成社群的载体。

另一种精致型商业的闲适氛围，来自于和烟火气的缝合。人们之所以怀念“消失的附近”，一定程度上怀念的亦是有血有肉的城市，“高手在民间”的烟火气。而这个看似简单的打法，真正做好却很难。从某种程度来说，“苍蝇小馆”、地摊经济和现代商业的精致感及品牌招商有一定冲突。随着商业的不断探索，相较于日咖夜酒，这样的烟火气也正成为社区型商业区别于大型商业夜经济的新着力点。

此外，宠物友好等更具人性化的内容，也正成为小而精的商业的“标配”。对于不少养宠人来说，“附近”才是高频社交的场地，因而，在很多有趣的社区商业中，不仅能看到宠物友好的空间举措和设施，还能看到一些正在孵化的新型的宠物业态门店。

PART 04

结语

事实上，本文所探讨的基于小而精商业体的“品格”，也仅仅是能让其变得更生动、有趣的冰山一角。可以预见的是，存量的加剧，消费心理的变化，都让“附近”的有趣再度被重视起来，而小而精的商业的进阶，势必也将在时序的变化中，有新的理解。

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