本文以日本滋贺县近江八幡市的 La Collina 蛋糕工厂为研究对象，通过梳理其发展历程、设计理念、核心业态、服务体系及盈利模式，剖析其从 “经营不善的休闲中心” 转型为 “年接待 490 万人次、营收超 10 亿人民币” 的工业旅游标杆的成功逻辑。

研究结合实地调研、人员访谈与内部资料，提炼其 “自然 + 美食 + 教育” 的综合体验模式核心要素，为中国食品企业转型升级与工业旅游发展提供参考。

（图源：百度）

前言

一、研究背景与目的

1.1 案例项目概况

La Collina 蛋糕工厂是日本种屋集团（TANEYA 集团）于 2015 年打造的综合性设施，坐落于滋贺县近江八幡市青山之间，前身为厚生年金休闲中心。项目占地 9 万平方米（约 135 亩），由日本 “鬼才建筑师” 藤森照信（与安藤忠雄并称 “日本建筑界双壁”）设计，集蛋糕工厂、咖啡馆、城堡店、美食广场、梯田种植园于一体，因 “建筑与自然共生” 的童话风格被称为 “现实版宫崎骏世界”，现为日本现象级工业旅游地标，年接待游客 300-490 万人次，年营收超 10 亿人民币 。

1.2 研究目的与方法

研究目的

深入剖析 La Collina 的成功模式，挖掘其在品牌转型、空间设计、业态组合、服务运营中的核心逻辑，为中国食品企业 “从产品制造到体验服务” 的转型升级，及工业旅游项目的规划运营提供可借鉴的商业洞察。

研究方法

•实地调研：走访 La Collina 园区各功能区域，记录空间布局与游客体验流程；

•人员访谈：与园区员工（含导览员、工匠、销售人员）及种屋集团相关负责人沟通，了解运营理念；

•资料分析：结合种屋集团内部历史资料、园区运营数据及公开报道，确保研究客观性。

二、案例主体分析

2.1 发展历程与品牌转型

2.1.1 种屋集团百年传承（1872-2015）

种屋集团起源于 1872 年（明治 5 年），由山本家族第七代山本久吉创立，历经四次关键转型，从地方小企业成长为日本知名食品品牌：

1.创业初期（1872-1970 年代）：从 “种子销售” 转向 “和果子制作”，坚守本地市场与高端路线；

2.业态扩张期（1979 年）：设立洋式点心部门 “CLUB HARIE”，开启 “和果子 + 洋果子” 多元化经营；

3.全国化布局（1984 年）：入驻东京日本桥三越百货，突破地域限制，在全国高端百货开设门店；

4.品牌升级期（2015 年）：推出 La Collina 项目，从 “传统糕点制造商” 转型为 “自然 + 美食 + 教育” 综合体验品牌。

2.1.2 La Collina 项目关键节点

项目发展并非一蹴而就，核心时间节点与意义如下表所示：

2.2 设计理念与空间规划

2.2.1 核心设计哲学：与自然共生

藤森照信的设计遵循三大原则 ，贯穿 La Collina 整体空间：

1.形态唯一性：不使用任何已有的建筑外型样式，确保设计独特性；

2.材料原生性：可见部分仅用茅草、铜板、栗木等原始材料，贴近自然；

3.技术隐藏性：看不见的区域（如结构、设备）采用最新技术，兼顾功能与美观。

2.2.2 四大核心建筑群落

各建筑既独立承载功能，又通过“自然元素” 形成整体呼应：

1.草根屋（Grass Roof）：园区地标，屋顶覆绿草（随四季变化），外墙用烧焦杉木（防腐且隐喻“自然循环”）；室内天花板以 “蚂蚁队列” 为灵感，墙面装饰百年和果子木模具。

2.铜根屋（Copper Roof）：集办公楼与年轮蛋糕工厂于一体，屋顶铜板由手工敲打；300 年楠树穿屋顶而出，体现 “建筑让位于自然”；工厂为全透明生产线，游客可观看制作过程，将生产转化为 “视觉表演”。

3.栗百本（Chestnut House）：用 100 根未经加工栗木打造室内 “森林氛围”，草皮屋顶模糊建筑与自然边界；核心功能为年轮蛋糕展示销售，提供 “保质期仅 1 天” 的新鲜产品。

4.草回廊（Grass Corridor）：环形空间串联各建筑，兼具“观景台” 与 “露天剧场” 功能；内设 “车库主题商店”，展示英式巴士、雪铁龙 H 卡车等复古车型，搭配各地车牌营造怀旧氛围 。

2.2.3 空间规划逻辑：去中心化

园区以“稻田” 为核心，建筑如 “从土地中自然生长”，无严格功能分区，设施散落分布（如有机农田、生态绿地、巴士商店、美食广场），引导游客 “漫步中发现惊喜”：

•有机农田：与滋贺大学农艺科合作，既是景观也是研学基地；

•生态绿地：种植一万株树苗，还原“近江八幡原风景”；

•巴士商店：废旧巴士改造，售卖限定商品与纪念品；

•美食广场：主打本地食材（如滋贺县奶酪、近江米），提供简餐、精酿啤酒 (65)。

2.3 核心业态与商业模式

2.3.1 业态组合：吃喝玩购学生态圈

通过多元业态覆盖游客全需求，具体分布如下表：

产品体系兼顾“传承与创新”：既有百年和果子（栗小馒头、最中），也有洋果子（年轮蛋糕、蜂蜜蛋糕），还有中西融合的创意甜品，均采用本地高品质原料。

2.3.2 核心模式：透明化生产 + 体验式消费

•透明化生产：全流程玻璃可视化（如年轮蛋糕制作），每款产品附独立编码，实现“原料 - 制作 - 成品” 全程追溯，增强消费者信任；

•体验式消费：将“购买产品” 转化为 “参与过程”，如观看工匠操作、DIY 点心，让消费成为 “记忆载体”。

2.3.3 盈利模式：体验式零售 + 观光旅游

核心特点是“低门槛进入、高复购转化”，具体构成如下：

1.免门票策略：无入园费用，降低游客尝试门槛 (66)；

2.高复购率：90% 游客为本地及周边居民，年均到访 10 次以上 (65)；

3.高客单价：几乎无游客空手离开，人均消费 1000-1999 日元（约 50-100 元人民币）(7)；

4.收入多元化：

◦蛋糕直营销售：年均收益 5-6 亿人民币；

◦文旅服务：工厂导览、DIY 工作坊、场地租赁，年收入约 5 亿人民币；

◦餐饮收入：咖啡厅、美食广场等日常消费；

◦商品销售：限定周边、伴手礼（如复古车型周边）。

2.3.4 产品创新机制

通过三大策略保持产品吸引力，激发消费需求：

1.季节性限定：按季节推出专属产品（春季樱花年轮蛋糕、夏季柠檬卡斯提拉、秋季栗子和果子），以“一期一会” 理念提升收藏欲；

2.大师合作：不定期与甜品大师联合推出限量款，引发排队热潮，提升品牌话题性 (65)；

3.地域融合：融入近江八幡特色（如本地栗子、琵琶湖水），打造“不可复制的地域风味”。

2.4 服务理念与客户体验

2.4.1 核心服务哲学：向自然学习

“自然に学ぶ（向自然学习）” 是服务体系的灵魂，具体体现为三点：

1.与自然共生：提供“逃离都市钢筋水泥” 的场景，让游客感受自然美好；

2.慢生活体验：不追求“快速消费”，打造可放松身心的空间（如草回廊休憩区、稻田观景台）；

3.教育与娱乐并重：在游玩中传递知识（如农事体验教农耕、工厂导览讲食品制作）。

2.4.2 全流程体验设计

覆盖“入园 - 参观 - 互动 - 购物” 全环节，适配不同游客需求：

1.入园体验：无华丽门楼，以田园风光迎接；停车场可容纳 414 辆汽车 + 20 辆大型车 (7)，旺季无停车压力；

2.参观体验：提供三种路线——

◦自助参观：自由探索，无时间限制；

◦导览服务（La Collina tour）：由售货员、咖啡师等员工轮流担任导览，讲解场地故事与运营理念；

◦团体研学：针对团体设计主题体验（如“橡子成长为森林” 的生态课程）(85)；

1.互动体验：包含 DIY 点心（巧克力饼干、年轮蛋糕）、农事活动（插秧、收割）、工艺观摩（传统和果子模具使用）；

2.购物体验：弱化“推销”，强调 “产品讲故事”—— 包装有设计感，限定商品附 “地域 / 季节故事”，让购物成为体验延伸。

2.4.3 员工服务体系

员工是“品牌文化传播者”，体系核心有三点：

1.全员参与：从店长到普通员工，需掌握产品知识、建筑历史、自然生态等多领域内容，能全方位解答游客问题；

2.热情专业：主动微笑交流，讲解产品特点与制作方法（如透明工厂工匠展示专业操作）；

3.持续培训：定期开展产品、服务、文化培训，确保员工理念与品牌一致。

2.4.4 客户反馈机制

通过多渠道收集反馈，持续优化服务：

1.现场收集：园区设意见箱，鼓励游客提建议；

2.在线收集：官网与社交媒体平台开放评价入口；

3.定期回访：对重要客户（如企业团体）进行电话 / 面谈回访；

4.数据支撑：通过客流统计、销售数据分析游客偏好（如 2024 年引入自助点餐系统提升效率，2025 年翻新 Food Garage 区域）。

三、La Collina 成功关键要素

1.百年品牌积淀：154 年的家族经营历史，为项目提供 “和果子工艺、地域文化” 的故事源泉，增强品牌信任感；

2.长期主义理念：以“100 年后仍能绽放” 为目标（如先植树再建建筑），避免短期商业投机，保障项目可持续性；

3.设计与自然融合：藤森照信的“反常规设计” 让建筑本身成为 “打卡点”，降低营销成本，提升传播力；

4.体验大于产品：从“卖蛋糕” 到 “卖体验”，通过透明生产、互动活动让游客 “为记忆付费”，提升复购与客单价；

5.本地客群深耕：90% 本地客群的高复购率，让项目摆脱 “依赖外地游客” 的风险，保障稳定营收。

四、启示与结论

4.1 对中国企业的启示

La Collina 的价值不在于 “复制建筑或业态”，而在于其底层逻辑的借鉴：

1.从“产品思维” 到 “体验思维”：食品企业可结合生产流程，打造 “可视化工厂 + 互动体验”，让产品成为 “体验载体”；

2.从“销售思维” 到 “服务思维”：弱化推销，通过 “故事化包装、场景化服务” 让消费成为 “情感连接”；

3.从“短期盈利” 到 “长期价值”：重视地域文化与生态保护，让项目成为 “城市 / 乡村的文化地标”，而非单纯商业体；

4.从“封闭运营” 到 “开放融合”：联动本地高校、农户、工匠，形成 “政企研农” 合作生态，增强项目独特性。

4.2 结论

La Collina 的成功是 “传统与创新、商业与文化、自然与人文” 的深度融合。它不仅是一家蛋糕工厂，更是 “生活方式提案者”“文化传承载体”“人与自然对话的场所”。

未来，消费者需求将更注重“情感与体验”，单纯的产品竞争已无法满足市场。企业需像 La Collina 一样，挖掘自身历史文化、尊重地域生态、聚焦用户体验，才能实现从 “制造” 到 “创造”、从 “卖产品” 到 “传价值” 的转型。期待中国涌现更多 “有故事、有温度、有品质” 的企业，推动从 “经济强国” 向 “文化强国” 迈进。

文丨浙江旅游科学研究院 希夷

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