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位于伦敦西郊的Chiswick Park是全球领先的理想办公之地，也是黑石集团在地产界运作的成功代表作之一。自投入使用以来，Chiswick Park曾获“2012~2007 英国前50最佳工作场所”，“2007 英国最健康工作场所奖”，“2006 大伦敦最佳出租办公楼奖”，“2003 英国皇家建筑协会奖”，“2002 英国公众信誉奖”等荣誉，成为全球商务园区的典范。
Chiswick Park为人称道的核心运营理念包括一个中心与两个基本点：
“Enjoy-Work”（享受工作）：核心思想是快乐的人能够更加投入，更有创造力和生产力，工作环境如果能放松人们的身心，促进人们的交流，激发人们的灵感，那么他们就能工作得更努力，在职时间更长，并且产生更好的创意；
公园式的园区硬件设施；“Enjoy-Work”的管理体系。
深度解剖Chiswick Park——全球品牌+设计+运营+商业模式+园区创新最成功案例，对于推进城市更新均具有相当的借鉴价值。
文章收集、整理、转载自http://enjoy-work.com、MINDARCH、第一社区商业、http://rsh-p.com、MR.于的建筑研究所、TOP产业办公研究院、筑梦师、办公室装修V965期、HiTalk，并集结而成。
图片来源/Chiswick Park 官方网站 http://enjoy-work.com
收集/Belle
编辑/飞飞
Chiswick Park案例目录
Chiswick Park的产业背景
Chiswick Park占地32英亩，位于布朗工业区建筑繁多地段，距伦敦市中心5英里、希斯罗机场8英里。在20世纪90年代由于经济问题该项目被搁置，1999年开始重建。目前该园区包含12栋建筑，其中一栋为新建筑，总建筑面积14.05万平方米。黑石集团在2011年初斥资4.8亿英镑买下该园区，新建七号办公楼，将园区建筑面积扩大了2.7万平方米。
Chiswick Park投资现金流示意图（未计入管理费及租金收益）
黑石集团收购Chiswick Park时，有将近9000平方米的建筑未有租户入驻，空租率达6.9%，经过黑石2年的运营管理，据CoStar UK的数据显示，园区空租率已低于1%。2013年年初，黑石集团成功对园区进行了再融资，获得两笔总金额为6亿英镑的贷款，成功实现120%的初期投资回笼，并最终于2014年以7.8亿英镑的价格将Chiswick Park出售给中投。以4.8亿英镑收购，以7.8亿英镑卖出，期间投入近5000万英镑的开发成本， 在还未计入租金和管理费收益的情况下，黑石集团获得的利润就已经高达52%。
Chiswick Park部分主要客户
从一个废弃的烂尾地产到充满人文设计理念的城市产业园区(office park)，Chiswick Park入驻了诸多高质量租户，如百事、高通、爱立信、新加坡航空、星巴克、CBS哥伦比亚广播公司、美国派拉蒙影视公司、迪士尼影视公司， Qualcomm(高通)、OTIS、SWAROVSKI、雅芳全球总部、三菱企业总部、Discovery、Pokemon(精灵宝可梦)欧洲总部等65家全球知名公司，超过10,000名精英租户。
Chiswick Park的项目概况与特色
01
位置与交通
Chiswick区域参照图
Chiswick Park所处并不是伦敦最核心的地段，甚至可称得上是“郊区”。虽不在市中心，但这里环境优美，标志性建筑以及景点众多，包括18世纪艺术家William Hogarth的别墅和伦敦最古老的啤酒厂Fuller大楼。历史悠久的邱桥(Kew Bridge)和著名的英国皇家植物园(Royal Botanic Gardens)也近在咫尺。更重要的是，Chiswick是伦敦最著名的富人区之一，是个非常适合居家生活和工作通勤的地区，吸引了大量高质量人才，曾连续多年被评为英国环境最佳的办公场所以及西伦敦最大的办公据点。
地铁和公交线路参照图
4个国际机场| 5条地铁线和主干线| 15分钟车程到希思罗机场T5 | 两分钟到M4高速路主入口 | 14分钟到M25 高速公路| 31分钟到圣潘克拉斯| 专用的公园巴士站。
Chiswick Park的地理位置方便客人快速前往伦敦各处，国家公路和铁路网络以及主要的国际机场，也靠近Chiswick的各种商店和餐厅。伦敦西部的主要入口路线M4，距离Chiswick Park仅2分钟路程 - 而M25高速公路与英国各地的停泊站距离酒店仅有14分钟路程。 难怪Chiswick Park已成为众多世界上最好公司的重要商业目的地。
02
园区规划
Chiswick Park平面图
Chiswick Park内建筑风格各具特色，中心地带有一个相当大的公园，公园中心的绿地根据生态进行管理，其中包括一个露天活动广场、湖泊及自然保护区及可容纳1700个车位的地下停车场。除办公建筑之外，还拥有超过4.5万平方英尺的零售商业空间，包括Virgin Active健身中心和游泳池，餐厅，便利店以及“不断变化”的临时店和食品摊位。
Chiswick Park配套设施
整个园区内有12栋相似的建筑单体组成，分成东西两列，贴边排列，中间形成了宽阔的景观庭院。所有车辆在南边进入园区后就分流到外围的车行环路上，保证了中间庭院纯粹安静的步行空间。车辆可以在环道上进入到每栋建筑的停车库，停车库和庭院活动的层面相差一层，从两边进入建筑互不干扰.
03
建筑设计
园区由2007年的普利兹克奖得主，英国国宝级建筑师Richard Rogers主持设计。由于远离了城中心，几乎位于伦敦西区城郊边缘，因此采用“公园办公”的低高度、重视环境的新办公区的设计概念，保证了人车分流、分层，灰空间与景观的良好融合。从每幢建筑内部都可以看到商务园中心的公园和湖水。同时也将自然采光最大化。有关节能的设计也加入了经济上和环境责任上的考虑，低能耗也就大大降低了其长期的运作成本。更依托了园区自然环境优越，有山有水，风景绝佳。
园区内所有建筑都应用预制的标准工业元件设计，达成时间和成本效益的最大化。这种做法反映了设计师的建筑信念：高质量、独特、灵活的办公建筑，可以使用标准化的组件、符合严格的商业限制。为此，办公大楼具有高度灵活的空间，可以采用开放式或单元式配置，所以，客户可以根据自己的需求选择空间，可以是单一的租户，或者分为两个、三个或四个完全独立的租户来使用。
外墙采用全玻璃制成，使在办公空间中便可充分享受到绝佳视野和畅通无阻的日光。综合能源战略包括固定的外部遮阳篷，其形式为建筑顶层的遮光栅格以及东、西立面的可伸缩遮阳帘，通过装在屋顶的光传感器自动操作。这些对建筑物表面形成了90%的遮挡作用，加上置换加热和冷却系统以及广泛使用自然通风，大大减少了对空调的使用需求。
04
景观设计
右图：亲水景观
左上图：休憩草坪
左下图：Plaza活动广场
俯瞰园区，就像是在湖边点缀了一圈项链。景观分为“内花园”和“外部景观区”，亮点是三米高的瀑布与中央湖公园，提供了一个公园般的生态环境，绿色的小道通过建筑群延伸到周边的停车场。园区处处绿树成荫，湖光水色，公园式办公环境，放松人们的身心，促进人们的交流，激发人们的灵感，上千只飞鸟甚至比企业更早在这里安了家。
05
细节与室内设计
一部分建筑体块设计为标准化写字楼，精致的白色吊顶和铺着地毯的架空地板；另一部分则是前卫粗犷的工业风，饰以木材和暗黑材质。由此形成两个各具特色、有着戏剧化对比的空间氛围。
自然肌理和特殊的木作饰面、混搭折衷的中世纪家具元素，赋予空间更具创意性的纽约loft工业风特质；精致的饰面、光洁的白色质感、凝练的线性构筑、以及纯净的黑白空间，则塑造出摩登时尚的高端职场氛围。
Chiswick Park的运营管理体制
园区形成了类似于酒店管理的物业管理方式，使良好工作环境与商业成功之间产生了实实在在的联系。Enjoy-Work约150名工作人员的团队与入驻客户携手，通过系列活动、零售艺术及文化活动，有组织地进行修建并维护，提供了一系列支持，包括产品、服务、活动及计划。
01
细节关怀
在Chiswick园区，细节体现在每一个角落：在每个建筑物的入口都有个小篮子，里面有雨伞，为你在经常下雨的伦敦提供温暖；在湖边树下，你也可以看到吉他，任何人都可以随手拿起，弹弹唱唱，放松心情。
02
独特的团队文化
Enjoy-Work团队140名员工共同服务9000多位入驻这里的客户。事实上，团队营造的氛围也成为了园区的一大卖点，帮Chiswick Park斩获无数最佳工作地大奖，甚至英国第一大“网红”——伊丽莎白女王都过来颁奖。
恰恰是因为Enjoy-Work团队的精心运营，打造了Enjoy-Work独特的文化，确实形成了与传统办公园区最大的区别——“鼓励交流，促进协同”，引得优质客户纷纷入驻。
03
特色活动
人们总是有做操、游泳、骑车、跑步等各种运动需求。在Chiswick Park，人们不需要离开园区就可以运动，这使得他们可最高效地利用自己的时间，在工作日就能利用闲暇做有益健康的事情。
丰富多彩的园区特色活动
04
Enjoy-Work服务+园区一卡通
不止享受工作，Enjoy-Work团队还帮助客户员工“享受周末”。比如提供干洗，杂货配送、汽车维修等服务，使得客户员工在周末不用操持琐事，减轻负担，得以好好享受周末。
Enjoy-Work团队还推出了园区一卡通服务，这是一个与园区内公司，餐馆，理发店，零售商等等联盟的一个服务，甚至是药店与医院。比方在身体不舒服的时候可使用一卡通与与当地药店联系，它会联系医生，帮你取得处方药，然后送达园区。
05
免费健康服务项目（身体+精神健康）
员工自身越来越关注健康，对体育项目的需求日益增加。于是，Enjoy-Work团队推出了：健康研讨会，1对1健康诊所；足球，篮球和网球联赛；夏日湖上划船，跑步俱乐部，按摩及桌游俱乐部。还有更多精神健康相关的活动：冥想和瑜伽等。所有这些服务都是免费的。
Chiswick Park的品牌形象
01
品牌形象
完整的视觉体系与延展：以明亮的黄色辅以干净的灰、白色为主色调，以国际化的平面设计语言，统一的设计风格，活泼丰富的活动协同，戏剧化且简洁时尚的空间设计，在多个社交媒体渠道保持发声——不仅有利于招商，便于Chiswick Park运营，更为入驻企业的品牌提升了高端印象。
上图：
简洁兼具功能的标题设置
左图：
园区官方APP
02
社群建设
园区社群的核心建设是通过一整年的活动计划达成。这些活动为客户增值，使得客户有机会尝试新事物，遇到新朋友。活动包括运动类、文化类、慈善类、专业类等等，参与率超过75%。通过社群产生出有一种合作、创新、分享的氛围，办公变得与众不同、富有效率。
随时接受点赞的社交媒体页面
Chiswick Park活跃的线上社交平台，分享最新资讯、活动和园区趣闻，深受客户好评。
Enjoy-Work CEO访谈
QA&
Q：这一概念是如何产生的？
开发商Stanhope在Sir Stuant Lipton的带领下一直为Chiswick Park服务，并希望能够为市场带来一种不同的高质量的体验。我们从一开始就有非常清晰的愿景。大量的研究表明，客户会对能够帮助他们吸引人才，及提高生产率的概念感兴趣。Enjoy-Work由此诞生，由我来创建并实施这一可执行的愿景。
Q：成功的原因是什么？
我们与在Chiswick Park工作的人们一起形成了客户支持计划。Chiswick Park的特别之处在于，其商业成就与用户权益是相互联系的——缺少任何一方面都不能称之为Chiswick Park。我们与客户经常沟通并得到反馈(快乐矩阵)，而Enjoy-Work团队一直在尝试新的想法，以能更好为客户提供支持。
Q：你需要挑选合适的租户吗？
从某种程度来讲，这是一种自选过程。因为有这种概念的租户会被Chiswick Park所吸引，而且这一计划的形成与客户之间的联系是有机的。我们创建了一个正面的反馈机制，它会产生一种有机解决方案，与租户的集体文化自然相连。
Chiswick Park生态人工湖瀑布景观
Q：运营成本如何？
Chiswick Park并不会因Enjoy-Work计划而多收费——费用包含在正常的业主服务费用中。虽然在项目整个周期中租金在上涨，但Enjoy-Work计划的服务费依然维持在具有竞争力的水平。
Q：为什么没有人模仿？
人们对易于得手的东西感兴趣，他们在讲着Chiswick Park的东西，但并没有交付相同的体验。他们并没有做好花费时间或者采取一种整体方式的准备。你需要在这一领域中坚持下去，并且每一处的设计及运行都需要与整体的经营哲学相统一。话虽如此，但在伦敦以及海外，已经有几个项目正在探索这类概念，当然我也在开展新项目。
Q：刚开始的时候有质疑的声音吗？
有很多质疑的声音，人们觉得这只是一种夺人眼球的高调营销。这个地方位于伦敦不为人所熟知的地方，属于未被伦敦实践证明的一部分，因此也有人认为风险高。现在，当然已被商业成功所证明。
Chiswick Park营造了舒适愉悦的公共空间
Q：业主应该为入驻客户提供可能需要的灵活空间吗？
我对这种想法非常感兴趣。在Chiswick Park，我们早期便将Regus(全球最大的办公空间解决方案供应商)引进了开发过程。我们一直看到从中孵化出的企业不断发展壮大，并且继续留在了Chiswick Park。
Q：您个人从中有哪些收获呢？
能够对人们生活的质量产生影响于我而言是一种荣耀—一旦你有了这种体会，你便不愿失去。
来自Chiswick Park客户的评价
Darcy Wilson-Rymer
Starbucks UK管理部负责人
在我30年的职业生涯里，我要说Chiswick Park的园区和Enjoy-Work的团队是最棒的。
这里和其他地方最大的区别就是创新性社群的链接，传统公司里当人们跨越职能和团队一起共事时才能建立比较深度的链接，而在Chiswick Park这种空间，这种链接在今天和未来都会变得越来越容易实现。
Judy Goldberg
Discovery国际教育&推广负责人
人们看见照片总是惊呼：喔，这是哪？伦敦？我一定要去！园区的吸引力，让我们有源源不断的访客！
在园区里工作帮助人们走出大楼，他们不必走很远，就可以去星巴克，在园区里晒太阳，我经常组织边走边聊会议，我带领团队走到湖边、停在桥上、观看鸭子，而不是坐在办公室会议室里。这感觉简直太棒了，人们自然有一种合作、创新、分享的氛围，办公变得与众不同、富于产出。
我在公司负责学习和发展，我的角色让我懂得人们彼此多链接多交流，会带来很多好处。当人们新入职一个公司时，他们总是非常积极、高产出，因为他们有新鲜感很兴奋，可是过了几年，人们往往很容易热情减退，陷入日复一日的常规里。
Chiswick Park重新激活了大家，员工们一起玩篮球、骑车、尝试美食、或者坐在草坪上弹吉他。Chiswick Park把人们带离舒适区后又让他们全新回到工作中，人们经过释放后，会发现自己想得不一样了，更能集中精力了，脸上总是能带着笑容。
吸引客户参与的多种类型活动
Tim Richards
Vue Entertainment 创始人&首席执行官
我们一直在寻找和我们公司文化一样开放的办公地点，Chiswick Park和我们风格完全匹配。
刚开始，也有人担心在开放办公环境里，他们会听见别人的电话声音以致于无法集中精力，后来人们发现他们适应得很快，开放确实会带来更高的生产力。
当你走进我们的办公室时，你会听见人们的笑声和聊天，这就是我们的工作氛围，是你能感知到的不同。我们员工对这里活动的参与度让我很惊喜，人们在一起踢足球，他们真的爱上了一起玩。
我记得我有一个前上司跟我说过，工作日时他去饮水机打杯水的收获可能会超过他坐在办公桌前，那让我启发很大。你得和你的同事打交道，而不是一动不动孤家寡人，所以Chiswick Park对我们太适合了。
商业的本质就是人，如果你有最好的人，你的人都很快乐，那么你就会有好的业务。这种对的工作氛围对于商业带来的积极促进作用，真的值得作为商业案例好好予以研究。
Frank Robinson
QVC人力主管
毫无疑问，Chiswick Park的环境独一无二，你在园区里随便走一走就能感觉到这里的气质，人们轻松自在三五成群，在这工作的人们认为他们在一个很特别的地方工作。
这和我们公司的价值观很匹配，我们的价值观是：Fun at work。工作关系并不只是让人们完成他们的日常工作，工作——生活平衡和福利已经日益成为工作中必需考虑的重要问题。
人们忙忙碌碌，他们很难在工作和生活的奔波中照顾自己的健康。Enjoy-Work让人们有机会关照自己的身心健康。
当人们享受他们的工作体验，享受和同事一起工作，享受和更大的社群互动时，他们就会在工作中获得更多的幸福感，他们会发自内心地享受自己的工作，他们也就会带来商业上的成功。
符合新世代年轻人喜好的现代感设计风格
Richard Mortimer
OpenBet人力资源副主任
我们的员工很年轻，平均33岁，他们要求现代感的工作环境。当我们面试时，人们会询问工作设施，把办公地点选在Chiswick Park，帮助我们招聘到很棒的人。
我们非常喜欢这里夏天每周都在举办的活动，比如足球赛，这帮助人们充电，精力旺盛地回到他们的办公桌。
我们不适合在家办公，我们需要员工们精诚合作服务我们的客户。如果我们在闭塞狭小的办公室工作，人们来拜访我们时不可能有那种“Wow"的惊叹。
我们来这超过一年了，这里的基础设施非常可靠。我回想起以前办公的地点，我们老遇到各种问题，电力、空调、取暖、供水，非常让人头疼。
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