2020，都知道商业地产难。

企业在经历了一波贷款逾期、信托未兑付、倒闭潮以后，江湖上似乎已分为以恒大、泰禾为首的“逃跑派”，和龙湖、万科、新城等一系列强化内功继续深耕的“坚持派”。

7月7日，恒大相关人士透露，恒大计划集中出售旗下部分商业物业，出售项目为全国范围内1000平方米以上的写字楼、酒店、商业等物业，涉及恒大集团在全国各地约200个商业项目。7月8日，为应对债务，泰禾已经考虑出售持有的260亿商办物业，其中不乏其颇为优质的购物中心项目。

深陷存量竞争之苦的房企也在面对同样的问题，但也有房企搭建了独立于地产开发之外的商业管理体系，在招商运营、投融资安排、退出方式上，不间断地进行投入和探索。华润、龙湖、新城、大悦城等企业也都形成了城市综合体、区域商业中心、社区商业中心等覆盖不同客群的丰富产品线。

在这些头部房企形成一体化的商业资产管理模式的同时，我们也发现了盘活存量的新选择——社区商业。

但社区商业却是块“难啃的骨头”。

旧改项目做社区商业，各种不规则的空间如何改造设计是难点；社区商业定位“小而精”、主要辐射周边1-3公里社区范围内相对固定的客群，其招商运营逻辑与城市及区域级商业有着很大区别；同时社区商业是陪伴型物业，承担了多重角色。

无论从哪一方面，社区商业开发运营者都应该有全新的思考维度。

1社区商业+图书馆

在国外，图书馆与社区商业的融合可以分为3种模式：

1图书馆+商业街

商业+图书馆模式在国外由来已久。在英国，上世纪30年代，Leytonstone图书馆首次打破了“城市文化中心”的角色，将分馆开设到传统商业街的二层，借用一层零售空间作为入口。

由于充分融入商业环境，距离社区和消费者更近，图书馆使用率升高，大力提振了城市居民文化生活活跃度。后来，这种零售+图书馆模式在全英复制开来，贝德福德郡、诺丁汉郡、卡迪夫等城市均采用这种方式。

2图书馆+购物中心

70年代起，公共图书馆开始进入购物中心，1972-2005年间，英国共有27家购物中心拥有图书馆。随后，新加坡借鉴这种模式，在1996年首次将国家图书馆分馆开进购物中心 Jurong Point，并命名为“Jurong West 社区图书馆 ”，面积1250平米。

3图书馆+超市

在图书馆与商业融合的历史中，其与超市也曾有过独树一帜的“混搭”尝试。

1996年，美国宾夕法尼亚的图书馆 Adams Memorial Library 开设了分支图书馆 Unity Library，并进驻了当地超市 Davis Supermarket。Unity Library除了是传统意义上的图书馆，还是一个零售空间，售卖图书、文具、音像制品、家居等品类，可以说是当下“复合空间”的雏形。

不过，这些早年尝试将图书馆与商业融合的实践者发现，图书馆由于受制于商业体的可达性、环境宜人性和租赁面积，往往无法完成以文化凝聚人群、为社区提供服务的目标。

近年来，越来越多社区开发将图书馆纳入重要地位，强调其文化、社区居民情感链接和社区服务属性。2018年，秘鲁首都利马的 Plaza Biblioteca Sur 社区落地，包含了住宅、商业、公园、图书馆和学校。Plaza Biblioteca Sur 社区的图书馆的设计充分体现了对社区的居民的人文关怀，注重社区氛围的塑造。

社区图书馆共有两层，总面积2600平方米，位于社区公园绿地旁。此地也是学生放学的必经之地，图书馆也因此成为社区居民和学生的重要休闲、学习空间。

图书馆外观颜色朴素，由灰色水泥墙和木制立面组成，试图营造轻松低调的社区生活氛围；

建筑设计重视采光，外立面的柱子设计为落地窗留足了空间，室内以采用自然光线为主；图书馆二层还有相应的儿童读书室和活动空间，方便社区各类人群使用。

美国菲尼克斯市中心的 Newton 的 Changing Hands 同样是社区图书馆/书店的典范。

Newton 是一个不到2万方的混合用途建筑，一直是市中心居民的社区活动聚集地，集零售、餐饮和娱乐为一体。其在2010年经历改造，并于2014年重新开放。Changing Hands 作为主力店，占地面积5000平米，是一个复合空间。

改造前，Changing Hands 只作为书店存在，改造过程中书店所有人决定扩大面积，并在此发挥Newton“社区中心”的角色，将经营范围扩大至图书馆、书店、酒吧和活动空间。

将书架撤去，Changing Hands 可立刻供居民聚集使用。每年，市中心居民要在此举办上百场社区集会活动。

2社区商业+体育

1屋顶运动场：最流行的结合模式

将运动场设置在购物中心屋顶，是目前全球购物中心都呈现出的一个趋势。斯洛文尼亚首都卢布尔雅那东北部的 i ka 区刚刚开业了一家 ALEJA 购物中心，面积3.2万方。在中欧小城，ALEJA 的体量可看做城市区域级商业，但它依然为满足周围社区而建立了一个屋顶体育场。

ALEJA 购物中心屋顶体育场面积6200方，包含排球场、篮球场和足球场各一个，除此之外还有两个健身区、一个跑道、一个自行车道和一个带有休息区和儿童游乐区的小公园。

ALEJA购物中心共有90个品牌，屋顶运动场下层均为餐饮。为了给运动场创造良好的可达性，以及鼓励更多人参与到运动健身中来，ALEJA在 每个餐饮商户内均设置了体育场入口。

类似的，还有国内许多商业人熟知的日本大阪Q's Mall屋顶跑道。虽然 Q's Mall并不是严格意义上的社区购物中心，但其运动空间同样极好地承担了社区服务功能 。Q's Mall的屋顶跑道有3圈，长300m，宽约4.5m，2条跑步专用，1条步行专用，并免费对外开放。

除此之外，Q's Mall屋顶还拥有两个五人制足球场、室内还有攀岩主力店Climbing Bum、连锁健身房OASIS、儿童专属运动空间等，得到了极高的利用率，这些运动空间成就了其注重本地居民生活方式的建设目标。

除了屋顶专属运动场之外，屋顶多功能集会场所也能良好承担体育场功能。

澳大利亚墨尔本郊区的 Wollert 是一个近年来快速发展的区域。近期，为满足日益增长的人口需求，Wollert 已计划开建一个1万平方的社区型购物中心 Wollert Neighborhood Centre。

Wollert Neighborhood Centre 定位为社区集会中心，为促进新社区居民的有效连接而建立。其屋顶设计了一个室外公共区域，可做集会、表演、运动使用。Wollert 想要借此鼓励居民多花时间彼此相处，建设和谐的社区环境。

2地下体育场：美国的全国改造项目

上世纪60年代，美国的社区商业有一流行趋势，即在社区购物中心的地下建设体育场，供居民使用。80-90年代，这些地下体育场设施老化，使用率开始降低；后来，在专业健身房兴起后，社区地下体育场几乎废弃，在全美留下许多同类空置物业。

近年来，美国许多地区计划改造当年的地下体育场，恢复其社区服务功能，其中，伊利诺伊Romeoville地区的社区 Uptown Square community 是一个成功的改造案例。

遗留下来的体育场 Athletic & Event Center约4000平米，先是重新铺设了草皮，为当地最受欢迎的足球、长曲棍球和垒球运动创造条件；此外，体育场的木地板经过改造后，可调解成为座椅，使整个体育场变为篮球场。

除了体育运动，Athletic & Event Center内还用作各类教育空间，为社区居民开设舞蹈课、曲棍球课程等。改造过后，Athletic & Event Center不仅成为社区的体育中心，还用作专业球队的训练场所，带动了社区经济发展。

见证过社区体育场的成功后，区政府决定再度拨款210万美元，将社区医院地下约面积7600平方的空间改造成为体育场。

文章来源：飙马综合RET睿意德、商业与地产

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