商业地产项目发展到今时今日，行业内基本达成了一个共识，那就是商业项目未来可能的发展项目主要是两个，做大（城市级商业）或者做精（社区型商业）。而今天主要要聊到的就是社区商业。

       社区商业，顾名思义，是服务社区的商业，是为服务一个或周边几个社区所打造的商业。最常见的社区商业是围绕着社区便利性和高频性两个特征所打造的商业项目，例如便利性的代表便利店、药店、干洗店、宠物店、家政服务等等，而高频性代表则包括生鲜超市、水果店、简餐快餐、健身房等等。而与这两点都不匹配的业态，比如服饰（不包括儿童服饰）、箱包、珠宝等等，则较难在常规的社区商业取得成功。

       所有的商业都是为人服务的，社区商业也不例外，所以根据住户的不同，社区商业的打造模式也有所不同。从大的分类而言，社区商业可以分为上面提到的常规社区商业（非豪宅社区）和高端社区商业（豪宅社区）。先来界定一下豪宅社区，个人认为豪宅社区需要满足2个标准，第一个是城市的能级必须是一线、新一线及部分头部的二线城市，第二个是售价必须是城市的住宅塔尖的10%。

       先来说一下套路比较明晰的常规社区商业的打法。如前所述，常规社区商业主要是围绕着便利性和高频性来打造，主要满足的居民需求集中在吃饭，居家生活相关购物/服务，健身，教育/培训，女性休闲（美发，美容，按摩，美甲等）。

       下面依次来看下，首先是餐饮。社区商业的餐饮有以下几个特点，（1）简餐快餐占比高，大餐/商务餐占比低，很少出现网红餐饮；（2）就餐人数与小区户型配比高度相关，如小户型为主，则就餐人数以1-2人为主，一般不超过4人，如三房以上为主，则就餐人数一般以3-4人为主，多则可达5-6人，对应的家庭结构为三口之家（+保姆）以及三代同堂（一般只有一方的老人，很少出现夫妻双方老人都在的情况）；（3）菜系主要以中餐为主，整体强调性价比，档次一般居中，不会出现高档餐厅，但也很少出现大排档；（4）街区餐饮可出现较多的私人品牌，而购物中心则以连锁品牌为主；（5）工程条件预留层面，一般会根据招商难度进行铺排，如招商难度较大，一般二楼以上都需预留餐饮条件，但工程条件的设置极限一般在70%，实际大部分项目在考虑成本和收益之后的结果是具备餐饮条件的比例不超过50%；（6）在业态配置层面，一般餐饮面积占比不低于30%，不高于70%。而在具体的细分业种层面，简餐/快餐，正餐，水吧/饮品的面积占比大致为：20%~40%，30%~60%，5%~20%；（7）部分社区型购物中心，开始在B1或室外外摆区打造美食街区/档口，面积多在200~800㎡，以个体经营者为主，可以很好的为餐饮提供差异化，同时提升项目收益。

      居家生活相关购物所包含的业态范围非常广泛，如各类超市（精品超市、社区超市、生鲜超市等），水果店，药店，证件照，干洗，家政，便利店，花店，宠物寄养，快递站，家居生活集合店，美妆集合店，旅行社等等。这一块是社区商业最核心的一块，但整体面积占比相对较低，对于大部分社区商业，上述细分业种的品牌数量不超过3家，甚至如宠物寄养，干洗，旅行社，证件照，花店等都只能存活下来1家。关于这一业态组团有以下几个特点：（1）超市、水果店和便利店在不同社区存在不同的细分定位，同一社区商业可以同时容纳多家品牌，如超市类可以同时有华润万家，V-24生鲜时选，钱大妈等等，其中华润万家侧重品类更全面的生活超市，V-24生鲜时选提供全球范围内的优选生鲜以及爆款休闲食品，钱大妈则主打不卖隔夜肉，只提供最常规但最新鲜的蔬菜，肉类，河鲜等。（2）药店、便利店、家居生活集合店，美妆集合店等都是社区商业的“纳粮”大户，基本上是坪效之王，如果是社区街铺，药店和便利店的数量还可以做到不止1家。（3）证件照，干洗，家政，快递站等都是一些承租能力弱，但是又不可或缺的业种，因此这些是商业冷区较好的选择。（4）宠物寄养是目前社区商业新兴的业种，尤其单身率持续上升的强二线以上城市，萌宠正在取代伴侣的角色，既然宠物的价值在提升，那么有关它们的消费的市场空间也在逐渐增大。作为具有巨大便利性优势的社区商业，就成了宠物寄养/宠物店的首选。

      教育/培训目前是除餐饮外，社区商业最热门的业态，其中主要都是针对儿童的教育/培训。目前有招商压力且对租金要求不高的社区商业，都会通过教培类业态，来快速把场子填满。虽然教培是社区商业的填铺利器，但是也有几个比较明显的问题，首先就是承租能力低，面积要求大，教培类单店面积少则四五百方，多则上千方，然后租金单价又很低，往往不会高于套内50元/㎡/月。教培类面积占比越大，项目收益越低。如果教培类只是单纯的租金低也就罢了，它还有第二个问题，甚至比租金低更严重的问题，那就是每一个教培店都自成生态体系，也就是虽然可以带来客流，但是无法达成客流的共享，因为这种店的课程时长都是小时计算的，而且课程期间家长也经常全程陪同在内，课程上完了家长就带着孩子直接回家了，极少会和城内其他业态形成互动。第三个问题，是最新的教育趋势，目前各类针对儿童的教育培训机构，都在遭受国家政策的强力打压，在这种大的政策环境影响下，以后社区商业教培类的发展会呈现一个什么样的景象，还需要慢慢观察。

       女性休闲和健身也是社区商业比较常见的业态补充，一般都会排布在3-4层。针对女性休闲，除了传统的针对年轻女性的美容美甲SPA之外，还需要关注40岁以上女性的需求，因为相对于二三十岁的年轻女性，40岁以上的中年女性对于美容，保养和护理的诉求更高，尤其如果在时间不宽裕的情况下，是会更倾向于选择就近的社区商业的。而且由于其经济收入更高，也可以接受高额的预充值活动，从而可以保证相应业种的良性经营。健身房虽然也是社区商业常见的业态，但由于目前社区健身房并没有形成与商务区健身房的本质性区别，因此社区健身房的持续经营能力也是操盘者需要提前考虑的。如单身白领客群会更愿意选择商务区健身房，因为可以在下班后去健身，从而避开下班的高峰期。而带小孩的家庭客群，又会选择统一行动，在下班和周末的时间，会围绕孩子展开。中老年人不会选择去健身房，而是会选择广场舞或者周边遛弯。那么如果操盘者所在的社区也是有这样的一些实际情况存在，那么健身房的引入就着实需要更多的考量。