最近这几年，非标商业成为行业热点现象。借助文旅风口，不少非标商业项目成为顶流网红项目，尤其是在一二线城市受到欢迎。比如：上海的前滩太古里、蟠龙天地、TX淮海等，杭州的天目里、成都的麓湖天府美食岛等等，各地非标商业更是涌现投资和消费热情。

标准商业

1、什么是标准商业？

标准商业就是我们通常说的shopping mall，一个盒子类型的商业。内部配套有地下停车场，由主次力店+步行街商铺组成，主力店配置有影城、电玩、儿童娱乐、超市等生活配套类大型主力店，同时在首层至三层设置时尚零售和生活配套，高楼层布局餐饮和娱乐体验。整体建筑空间、业态布局、逛游动线、品牌落位相对比较公式化，中规中矩。

优势是规模大、丰富度好、品牌比较集中，逛游起来比较方便。缺点是往往似有雷同、甚至连锁复制感觉，让消费者没有新鲜感甚至审美疲劳。

2、标准商业为什么在前些年盛行？

标准商业是中国城镇化、房地产时代的产物，以shopping mall为中心、配套住宅、写字楼、可售街区、酒店等打造大型城市综合体，来推动城市化造城，是房地产时代的较佳商业模式。

标准商业的财务模型是通过住宅开发回笼现金流，平衡商业沉淀资金，获取自持商业资产，这是其商业核心逻辑。再在此基础上，研究商业资产化管理和商业化运营的逻辑，从商业经营上保证8-11年的回收期。

因此，房产逻辑、资管逻辑是商业规划和商业经营的前置大逻辑，后续才能考虑到消费逻辑。即标准商业是从房产逻辑到资产逻辑，再到规划逻辑，最后到消费逻辑。可见，标准商业是卖方时代的产物。当前随着时代变化和市场竞争，标准商业也在逐步优化升级。

标准商业有几点核心优势，首先是商业模型相对标准化，投资回报测算相对可控；其次，建筑设计、空间设计、业态规划、品牌布局、运营管理等模型和标准相对可控，可以快速复制，走规模化路线。再次，招商、运营、物业、财务等具体商业经营层面模式相对固定，做得多了，经营标准化和管控标准化也相对可控。简而言之，标准商业有可参照性，老板可以做到心中有数。

非标商业

1、何谓非标商业？

对标标准商业，才会出现非标商业。商业从标准化到非标准，是商业升级的必然。对过去成功的做法，打破再造重生，否定常规打破规则不断超越，是以消费为中心对商业底层逻辑的深度创新，重构消费内容和消费场景达到消费体验的升华。

2、如何构建非标商业？

就是标准商业所构建的标准模型，在一定时空内进行破解，以消费者为中心，从建筑结构、外部空间与商业关系、空间场景、逛游动线、业态布局、建筑与品牌组合等多方面重构人货场之间的关系，以求建筑、空间、自然和品牌的有机融合，并结合人文和科技，打造沉浸式的消费体验。

因此，非标商业从消费逻辑到规划逻辑再到建筑逻辑最后到投资逻辑，是消费时代的产业。

3、非标商业为什么是一种趋势？

首先，供求失衡之下，不创新就死。商业过度供给，尤其是连锁化复制，带来较大的审美疲劳和体验疲劳。标准商业发展已经遭遇瓶颈。在消费需求下行的当下，不创新就死，是当前商业面临的生死挑战。

其次，Z世代崛起，消费群体在变化，年轻一代消费者追求个性化体验。体验经济盛行，消费个性化是大势所趋。

再次，通过不同维度个性化、差异化，商业可以在更高维度建立竞争优势。不破不立，创新求变，寻找差异化竞争力，也是当前激烈的商业竞争下的必然结果。

最后，各地政府部门也希望引进高端非标商业打造城市商业地标，推动非标商业快速发展。

4、非标商业有哪些特征？

既然是对标标准商业，那么非标商业可能会具备标准商业各核心维度上的不同特征。

首先是以消费者为中心，构建消费生态。打破传统，这是市场化思维，将消费者置身于消费场景和消费生态之中，将品牌、空间、建筑和自然融合贯通，打造有层次、多元化、沉浸式的服务体验。

其次品牌放大化，将品牌的个性、产品和体验最大化展示，体现对品牌的尊重和对消费的理解。

比如成都麓湖·天府美食岛一期，仅8000㎡，聚焦美食共引进11家品牌，一栋一品牌，每栋都是一个独立风格的品牌旗舰店，打造一个时下流行的露营风度假天地。M Stand全国首家270°环湖露营主题门店，更是成为流量密码。

再次，所有建筑和空间的规划，以消费者合理逛游体验为中心，打造物化的结构空间组合，力求更优的消费体验。这个建筑和空间场景，统一在一个主题之下，逛游动线、建筑布局、空间场景与自然景观融合等等，在主题和故事情节之下，安排得层楼叠榭、色彩缤纷、井然有序。

最后，商业建筑，已经不再有定式，可大可小可高可低，可盒子可街区如万象天地，可古朴如秦淮夫子庙、老门东，可时尚如新如前滩太古里。

非标建筑，从标准盒子型建筑，演变成多样化的建筑组合形态。各维度的非标，包括建筑场景、动线布局、空间层次等这都是表象的非标。

非标的核心，是体现对消费者的尊重，体现构建者的匠心。

非标商业基本特征：

（1）低密度、生态化，提供比较松弛的空间体验。于大厦林立、喧闹繁华城市中寻找绿洲、娴静等，这种回归人性的诉求与在地化生态结合，或岛屿、或公园、或湖河、或文化遗存，成为其项目的独特标签。

（2）沉浸式体验，明晰定位、极致场景和品牌个性在统一调性下融合创新，达到文化、美学和商业融合的完美体验。

（3）无社交不商业，非标商业提供更好的情绪价值，帮助人们释放压力、舒缓身心、体验美好生活方式，感受生活乐趣。

（4）与文化或生活方式融合。非标商业更是以品牌和空间为载体，以文化或生活方式为落脚点，传递爱与美好生活。

（5）内容独特性，原创性品牌和消费内容。不求大而全，力求在项目体验、场景营造、品牌人格、独特内容方面，为消费者提供更加人格化、更加独特化的体验和服务。

5、非标商业为什么受到欢迎？

首先是好玩，有新鲜感、有惊喜，不再是千篇一律。

其次是有主题有故事，让人情不自禁去逛游、去解读这个故事。

再次是极致化场景，可以让人流连忘返、打卡拍照，种草发朋友圈。

另外品牌旗舰店，不管高线大牌，极尽品牌形象、产品展示和空间体验，还是标杆餐饮，尽力还原场景、地方文化和美食体验，都能给消费者带来美好感受和沉浸式体验。

尤其当非标商业与地方文化遗迹、自然景观有机融合时，消费者置身其中，不仅是满足其逛街购物、餐饮美食，而且还能感受到文化的厚重感。从提袋型物质消费，到餐饮消费，再到精神上的文化体验，消费层次获得了升级和多重满足。

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