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在成都成华区，有一处独特的地标 —— 东郊记忆。它的前身，是 1950 年代“一五计划”重点项目、曾诞生新中国第一支黑白显像管的国营红光电子管厂，鼎盛时期有着“北有首钢、南有红光”的美誉。
谁能想到，这个承载着成都工业辉煌记忆的地方，曾经历长达十年的亏损困境，而如今却摇身一变，成为年客流量超千万、外省游客占比 57.7%、商户营收达 11 亿元的 “非标商业顶流”，更是工业遗产活化与城市更新的标杆案例。
东郊记忆的逆袭，绝非偶然，其背后是一套精准且创新的商业运营逻辑。今天，我们就来拆解东郊记忆的 “焕新密码”。
东郊记忆的转折，始于 2021 年。这一年，成都传媒集团引入民营运营方“东方正火”，实现了景区“所有权与运营权分离”，更关键的是，运营思维从根本上发生了转变。
在东方正火接手前，东郊记忆（曾用名“成都东区音乐公园”）陷入连年亏损，核心问题在于用“传统商业地产思维” 运作 “文化项目” 。
定位模糊摇摆：虽主打“音乐产业聚集园”，但招商却引入大量与音乐无关的餐饮、酒吧，真正的音乐产业链企业寥寥无几，沦为 “有工业外壳的普通商业街区”；
缺乏内容运营：运营方化身“二房东”，只收租金不做内容，园区内没有持续的高质量文化活动，游客来了只能逛吃、拍照，停留时间短、重游率低；
业态失衡：为快速回笼资金，过度倾向高租金的餐饮、零售，忽略了能体现园区调性的独立书店、设计工作室等核心文化业态，失去竞争力。
东方正火接手后，彻底打破这种模式，以“文化内容”和“产业生态”思维运营“文化平台” 。他们深知，工业遗产的价值不仅在于物理空间，更在于其承载的历史文化内核。
运营的核心不是“卖摊位”，而是“卖内容”“卖体验”；不是“管物业”，而是“做策展人”“建生态”。
要做好文化运营，首先要让工业遗产 “活” 起来。东方正火坚持 “保留、改造、新建” 相结合的原则，在尊重历史的基础上，重构空间场景，打造沉浸式消费生态。
留住 “工业记忆”，打造情感共鸣点
运营团队没有把老厂房视为“破败资产”，而是当作珍贵的 “时代记忆”。他们完整保留了 18 米高的烟囱、苏式红砖厂房、锈迹斑斑的蒸汽管道、机床基座，甚至墙上的时代标语，这些工业符号成为园区最独特的“底色”。
更巧妙的是，他们主动引入“歼教 - 5 飞机”和“东方红号火车头”（均非原厂物品）。飞机象征老东郊的工业基因，火车头代表工业文明的“速度与力量”，两者不仅成为网红打卡地，更精准契合园区调性，为工业记忆注入了精神内核，让游客在“时光交错”中产生情感认同。
融入 “现代潮流”，契合年轻消费需求
在保留工业肌理的同时，团队对内部空间进行彻底改造，满足现代商业需求：
红砖厂房嵌入巨大玻璃幕墙，封闭的工业空间瞬间变得开放明亮，形成新旧碰撞的视觉冲击；
旧厂房内植入赛博朋克灯光、霓虹灯与水泥地的组合，打造“野生感”消费场景，精准戳中 Z 世代“反精致化”的审美偏好；
将厂房改造成“工业风剧场”，蒸汽火车广场兼具“工业记忆 + 潮流市集”功能，让 7.3 万㎡的园区成为一个“工业记忆与时尚潮流对话”的超级场景。
东郊记忆的核心客群是 18-34 岁的青年群体（占文旅消费市场 65% 份额）。针对这一群体“悦己消费”“圈层社交”“追求个性” 的需求，东方正火构建了一套“非标商业生态”，让园区从“单一打卡地”变成“年轻人的社交主场”。
业态规划：拒绝 “快消复制”，主打 “小众特色”
招商时，团队设立极高门槛，拒绝能支付高租金但与园区调性不符的快时尚连锁品牌，转而筛选独立设计师品牌、手作工作室、复古咖啡馆、文化书店等“非标业态”：
引入 HELLO DANCE 街舞工作室，年培训学员超万人次，形成稳定年轻社群；
打造 “青春主理人” 计划，吸引 30 余位原创品牌主理人入驻，构建 “品牌孵化 - 内容输出 - 消费转化” 闭环。例如本土设计师品牌 “东郊制噪”，通过线上社群征集灵感，线下快闪店月销超 50 万元，实现 “用户即生产者”。
最终，园区业态形成“50% 休闲娱乐 + 25% 艺术创意 + 20% 商务办公 + 5% 酒店住宿”的黄金比例，既保证体验感，又兼顾商业活力。
首店是“城市消费风向标”，对年轻人极具吸引力。东方正火通过全球资源整合，打造“首店收割机”IP，引入 90 余家首店，形成“国际品牌首秀 + 本土品牌首发”格局，包括意大利潮牌 Brandy Melville 西南首店、韩国 ARTE 美术馆首馆等。
更关键的是，团队采用“零保底 + 营业额分成”模式，降低主理人风险的同时激发创意。比如本土咖啡品牌“东郊咖啡”，结合工业元素推出限定饮品，通过社交平台传播，日均订单超 500 杯，分成收入占营业额 18%，实现 “品牌与园区共赢”。
要留住年轻人，必须持续提供新鲜感。东方正火成立专业内容团队，全年策划超 2000 场活动，日均 5.4 场，覆盖音乐、戏剧、市集、艺术展等多个领域：
引入繁星戏剧村、Livehouse、艺术展厅，每年举办超 1200 场音乐节、戏剧节、动漫节，让游客平均停留时间超 3 小时；
针对小红书、抖音等平台，定制“工业风拍照指南”“首店探店攻略”，全平台曝光超 100 亿次；
联合微博、微信发起“东郊记忆艺术季”话题挑战，邀请 500 多位本地 KOL 参与，形成“UGC+PGC”内容矩阵，成为全国文旅项目“线上获客成本最低”的案例之一。
在体验经济时代，技术是提升竞争力的关键。东方正火提前布局数字技术，为园区注入“科技基因”：
引入 AI 导览、VR 互动、元宇宙展览，让游客在工业空间中体验“虚实结合”的乐趣；
投入3000万元建设园区数字孪生系统，实时监测客流、能耗、商户经营数据，实现精准运营，让园区在消费趋势迭代中始终保持领先。
东郊记忆的成功，给所有城市更新和工业遗产活化项目上了生动一课：
尊重历史是基础：工业遗产的价值在于“记忆”，盲目推倒重建只会失去核心竞争力，“修旧立新”才能让历史与现代共生；
内容运营是灵魂：摆脱“物业租赁思维”，以 “策展人思维” 做运营，通过持续的内容输出和活动策划，让空间“活”起来；
精准定位是关键：找准目标客群需求，打造差异化场景和业态，才能在同质化竞争中脱颖而出。
从“生产车间”到“未来场景”，东郊记忆的逆袭，不仅是一个商业项目的成功，更为城市更新提供了“兼顾文化深度与商业活力”的创新范式。未来，或许会有更多工业遗产，沿着这样的“焕新路径”，重获新生。
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