近年来，随着地产行业发展速度减缓，增长红利骤降，商业地产行业的船头已经开始从增量市场逐步向存量市场的方向进行调整过渡。据相关研究显示，即便是在区域有一定优势的标杆购物中心，也需要在开业后在一定周期内进行大规模调改升级，保持项目活力和竞争力。

与此同时，消费者需求不断升级，消费主力更迭，Z世代消费者成为主流，他们看重体验感和情感上的满足，对商业场景创新和服务质量有了更高的需求。特别是在消费升级、供给侧改革、个性化消费场景等市场大趋势频繁冲击商业地产的时代背景下，商业地产的存量调改升级也呈现出智能化、场景化、社交化、绿色化等新特征，进入内涵增长的新时代。

在小编看来，存量改造的意义非凡，除了赋予建筑新的功能意义和价值，还是实现项目长效经营的有力举措，甚至让项目起死回生。回顾近些年的商业市场，我们不难发现，存量改造往往围绕着两个关键词展开：“场景重构”和“内容升级”。那么，当今的标杆项目是如何开展存量改造工作，打造「客流发动机」的呢？

PART.01

封闭式歇业更新

这种改造方式的力度较大，涉及到项目进行拆除重建、或仅保留历史建筑立面内部重建，常见于功能转换型更新项目，项目定位会发生改变，更新完成后往往会给消费者带来耳目一新的感觉。但改造期间无收入，成本压力大，需要项目持有方有着较高的资金实力和对投资回报有耐心。

成都万象城

改造标签：打破公共空间与商业界限，升级为“城市旗舰公园商业”

2023年，成都万象城将3.2万方的广场进行全新升级，邀请扎哈·哈迪德建筑事务所操刀设计，历时195天工程改造，斥资数亿，于去年9月29日重新亮相。

万象广场上遍布优美流线设计，有“里巷”和“高街”两条商业动线，中央部分被分隔为多个区域，包括8字型草坪“漫丘”、中央下沉广场、水游花园等。

“漫丘”为广场的视觉焦点，草坪营造出自由休闲的氛围，是万象广场游憩、观景最佳点位，也是“向阳而生”的成都人“晒太阳”的首选处；水游花园是广场的休闲地带，带来全新的玩水互动体验，可观赏可休憩，疗愈又放松；2800㎡的中央下沉阶梯式广场是天然剧场，可供休闲社交，亦可成为各式活动的举办场所。项目还特邀英国FLO景观设计事务所设计了夜间广场灯光氛围，在不同场景下呈现不同特色，形成绝美夜景。

“里巷”打造适于休憩、小聚的休闲餐饮空间，串联起包括gaga、tea'stone、Alimentari Mulino、Blueglass、Shake Shack、去茶山、奈雪的茶等在内的知名咖啡及茶饮品牌，门店设计、外摆与广场完美交融，打造出富有成都“安逸感”的餐饮场景氛围。

“高街”以潮流零售业态为主，此部分区域串联起星巴克臻选咖啡·酒坊、%ΔRΔBICΔ、nice rice、华为智能生活馆、喜茶、POPMART、SALOMON、Champion等休闲饮品和高街潮流业态。二者通过中间的三个异形玻璃盒子串联，分别进驻了Snow Peak（西南首家购物中心店）、ROARINGWILD成都首家限时概念店、中式茶饮品牌“白福福”，十分吸睛。

独特多样的空间形态让公共空间与商业之间的边界被彻底打破，使得万象广场可以适应运动、休闲、表演、市集、购物等多元化功能需求。此外，广场正式对宠物开放，增设小型宠物乐园，提供宠物车租借、萌宠爱心包领取等内容，致力为更多的“家庭成员”提供舒适的公共空间。

在万象广场亮相之际，成都万象城还打造了「秋游 CHILL YOU」广场游园会，带来9大场景、20+好物展位、30+活动体验、连续8天的梦幻畅游，每个空间承载不同内容，启幕首日吸引客流超19万人次。

万象广场改造焕新后的公园场景和所引领的生活方式与成都自在悠闲的城市气质不谋而合。伴随其亮相，成都万象城升级为「城市旗舰公园商业」，并提出全新slogan：“自在生长，大于想象”，迈入新的发展里程碑。

上海世茂广场

改造标签：剧院式空间模型，构建全新场景

面对行业普遍的经营难题，世茂选择不破不立，对上海世茂广场来一次大改造。在定位方面，世茂商投团队对该项目周围客群做了详尽调研，最终定位为“魔都潮流枢纽”。与外界对南京东路多以游客为主的认知不同，上海世茂广场将目标客群锁定以本地居住人群为主。

外立面方面，全新升级亮相后的上海世茂广场被赋予了“剧院”这一独创的设计概念，并采用巨构门头设计，打破原有封闭面貌，以通透简约的玻璃幕墙来重构购物中心在城市中轻盈时尚的新形象；与此同时，为了提升消费者体验的仪式感，更是在商场外部特别设计红色飞天梯。

在商场内，上海世茂广场则是增设了“剧院舞台”“剧院观众席”“剧院走道”“后台”等不同属性空间，既优化了内部空间动线，同时也与外部空间相呼应，完美地营造出“城市歌剧院”的艺术氛围。

业态、品牌方面，上海世茂广场品牌更新率高达90%，业态方面也围绕全新定位进行布局。全新开业后引进的113家品牌中，不仅有众多国际品牌旗舰店，还有不少全国首店及一线潮牌。如NIKE全球旗舰店、M豆巧克力世界亚洲唯一旗舰店、乐高亚洲首家城市中心旗舰店、丝芙兰亚洲首家概念店、Dior迪奥香水化妆品全国首家精品旗舰店、世茂Hello Kitty上海滩时光之旅、星巴克臻选店、上海首家Champion旗舰店、潘多拉中国精品概念店、全国首家YOHO!BLU等，从潮流、人文、艺术等多个业态方面巩固“魔都潮流枢纽”定位，全方位满足年轻潮流客群。

这一系列的“组合拳”下，改造后的上海世茂广场，租金收入较改造前提升100%，销售业绩提升100%，众多品牌亦是在其内部体系中荣获销冠，如NIKE业绩稳居全球第一，PANDORA业绩在全国稳居第一，在项目业绩和经营数据上交出一份令人满意的成绩单。

PART.02

边经营边改造

分阶段整体更新和局部更新是目前较为常见的调改更新方式。“改造提升”与“商场收益”之间寻求平衡是此类项目调改升级面临的首要问题，有业内人士指出，“边经营边改造”的难度很大，租户如何继续承租、封闭区域导流、工程施工噪音、按期交付和商场的正常运营等都需要谨慎考虑。北京悠唐购物中心、上海港汇恒隆广场、蛇口花园城等均为“边经营边改造”优秀范本，将为我们存量调改提供借鉴意义。

北京悠唐购物中心

改造标签：分阶段整体更新，打造“U氧慢活”城市社交场

近日，北京悠唐重新规划了全新定位——“U氧慢活”城市社交场，并开启为期三年的分区、分阶段“爆改”，并将目光锁定在注重品质生活方式的写字楼精英和追求新型家庭生活的年轻家庭亲子客群上。

北京悠唐采取片区式组团调整的方式改造，每阶段焕新几千至上万平局部片区，在业态、品类及品牌上逐级汰换，既不影响商业氛围的活跃度，又能确保改造有条不紊地推进。

第一阶段，破除商场以往的弊病，为后续分阶段改造“铺好路”，项目爆改四大区域：F1-F2层“慢活空间”示范区、F3层U-BABY’S TIME、B1一期U-YOUNG食集、B1二期U-POWER食集。

空间改造方面，本次改造北京悠唐牺牲了部分租赁面积重新规划，将整体铺位线后退，给消费者预留了更多游逛“留白”场地，增设了更多室内外摆区，让商业空间成为城市社交据点，并采取打造主题空间的形式，在该区域一层结合南侧珠宝打造了珠宝氛围专区，二层则强化精致“她经济”氛围，重点引入新派美学生活类女装品牌。整体而言，改造之后，空间品质感、时尚度、潮流感都有了明显提升，也相较之前增加了10个店铺。

品牌焕新方面，项目一期和二期的B1层分别在冷区打造了自营食集U-YOUNG食集和U-POWER食集，U-YOUNG食集重点布局简快餐为主的连锁餐饮品牌，U-POWER食集则更侧重于年轻客群的需求，引入10家网红口碑特色小餐，重点提升区域的烟火气和聚客能力。

值得一提的是，北京悠唐将第一阶段大改的部分重点放在儿童业态的加码上。据悉，项目特别打造U-BABY’S TIME儿童主题空间，一站式集合了儿童体能娱乐全功能业态，并于2023年11月30日开业，其月平均销售较前提升174%，此区域坪效较前提升290%。

在经营方面，北京悠唐采取商户扶持+自主IP运营助力两手抓的策略。一方面积极响应商户诉求，通过更多的指引标识设置引导客流穿行项目，以及不间歇的sp活动增加消费者粘性；另一方面，做好施工区域管理工作，最大程度保障商户的正常经营，并为因改造导致闭店的商户提供短期经营场地，以保证场内经营业态的丰富度。同时在调改期间保持不间断运营，通过密集落地的IP活动搭建项目与消费者沟通的桥梁。

据项目方透露，在后续的调整改造中，北京悠唐将依据楼层的主题定位不断进阶，持续引入更多更新、更好玩儿、更好逛的社交和生活方式类的内容。与此同时，未来北京悠唐的业态也将更趋于细分化、主题化，通过片区式的设计语汇与品牌的呈现，逐步夯实“U氧慢活”城市社交场的定位。

上海港汇恒隆广场

改造标签：城市核心区潮奢地标的升级改造

上海港汇恒隆广场不断与时俱进、推陈出新，为打造一个更多元化、更开放、体验感更高的购物中心，在建筑立面、空间拓展、室内装饰、场景街区方面，结合自身品牌定位做了升级改造。

基于对消费文化的全面理解和对消费者需求的洞察，上海港汇恒隆广场重塑商业穹顶区域，营造了不一样的商业空间和氛围，装饰调性与品牌融合，主题分区明确，空间层次分明，优雅精致、独特灵动，堪称上海商业改造史上之最，不仅全力设计了一个舒适的“多维空间”，也将数字化营销进入实体商场，开创了购物中心与线上主播合作的先锋模式，将线上与线下模式去劣存优结合在一起，通过不断创新给予顾客更优质的购物体验。

除此之外，项目还引进了许多主打互动体验的品牌，如城市滑雪一站式空间snow 51、舞蹈工作室5KM、智享健身品牌Mobifitness等，多元的内容与持续的输出为消费者打造了一个沪上时髦生活空间，致力于创造一种独特的消费业态。

在业态分布更合理更有序的同时，港汇恒隆的零售地位依然保持水准，据中商数据统计，港汇恒隆的重奢品牌数量跃升全市商场第三，做出这种成绩，背后离不开项目自身的数字化思维与想要突破自身的一次次尝试。

港汇恒隆的这次改造不仅精准洞悉了目标消费者的心理，更拿捏了消费者的“感官体验”，唤起消费人群的积极情绪，赋予人群舒适感、归属感，极大地提升了回购率。

蛇口花园城

改造标签：社区邻里中心升维“都市生活艺术聚场”

自2022年9月启动改造，到2024年1月正式全面亮相，全面焕新后的蛇口花园城，从一个社区邻里中心，全面升维为“都市生活艺术聚场”，成为链接片区居民生活的“第三空间”。

蛇口花园城翻新再造外立面，打造更符合现代审美的流线型铝板设计和通透的玻璃幕墙，同时又在南区重新打造“L”型裸眼3D大屏，实现了“老友焕新顔”的新鲜感。

而在内部场景塑造上，商场从内部空间动线入手，在消费趋势、便利性、氛围营造等方面做出了多方考量。其中，商场北区中庭原本的老式跨层扶梯被拆除，场内视觉通透感和开阔感增强，也为日后场内承接大型活动提供可能。

北门入口“梦幻花谷”主题艺术装置

同时，巨大的玻璃幕墙引自然光入室，让场内敞亮而通透，搭配跨层动态的花瓣艺术装置，垂直而下，开张闭合之间让这个商业场域更具艺术张力。改造后的动线更简化，游逛更便利舒适。

此外户外空间划分出商业活动、休闲外摆、客流引导等功能区域，不仅提供了更全方位的户外休闲社交互动空间，更以沉浸式的场景让消费者感受到商业空间的舒适与活力。

在品牌内容焕新升级方面，项目满足“精英”需求，强化商业品质属性。其保留优势“老品牌”，通过原店升级、扩店进一步提升市场势能；引进城市/区域首店，填补片区消费空白，扩大商场辐射半径。如引进了茗星坊购物中心首店、巴黎贝甜南山首店、潮发南山首店；调整优化业态品牌结构，在原品牌矩阵之上，强化零售业态，通过品类扩容、优化品牌级次、做强优势品类等，弥补原本零售楼层定位品牌缺失，品类吸引力不够的情况。与此同时，项目还补充了一批年轻活力的时尚品牌、优化儿童零售、餐饮扩容，强化“生活食堂”角色。

值得一提的是，蛇口花园城还别出心裁地通过空间优化和景观设计，打造升级全新的公共空间，与此同时，项目持续落实可持续发展战略，开展全场智能屏、停车场智能设施等数智化改造等，以绿色发展延长商业资产生命周期。

通过改造，蛇口花园城颜值更高，结构更安全，内容更丰富、商业运营更加人性化和智能化。据悉，焕新开业后，1月26日至28日活动三天，蛇口花园城客流同比提升23%，销售额同比提升95%。其中，会员消费贡献达32%，会员销售同比提升225%，会员新增同比高达2878%。

结语

在海量项目入市的挤压下，存量项目的生存环境可谓愈发焦灼，从上文的几个项目可以看出，打造展现沉浸性、创造性的场景，已成为吸引消费者眼球的主要手法。而场景创新必须有足够的品牌实力的支撑才能实现消费场景的进阶。

成功的商业项目无不以精湛的运营取胜，只有因地制宜地用自己的「品牌语言」，讲出「属于自己的故事」，「做好自己」才能将存量改造的意义升华，进而实现项目永续经营。

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