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干货|商业地产设计导则

作者: 【深圳万维商业空间策划设计有限公司】发表时间:2021-04-28 13:48:17浏览量:260

商业设计篇

综合体单体设计涉及的内容较广,包括商业、办公和酒店。那我们今天先从商业开始讲起,为你带来一剂十全大补丸,全面地普及综合体单体设计系列——商业设计,当中你必须要知道的知识点,为你的设计指点迷津。

我们将商业设计归纳出了五大要点,详细解读其中影响综合体总体设计的要点,如柱网与商铺面积会影响综合体的大小、厚度与进深。事不宜迟,马上进入正题吧。

业态

首先对于商业体来说,最重要的就是业态。商业体与其他建筑体最大的区别就在于拥有不同的业态,商业业态可分为:百货超市、零售、餐饮和娱乐四大业态,而其中百货超市和娱乐店又可以归入商业主力店的概念。

百货、超市

相信大家对于每天都会逛的百货和超市都十分熟悉,但是你知道百货和超市又有什么不同吗?百货和超市的最大区别就是前者采取柜台销售,后者采取开架面售的方式。然而时至今日,百货和超市的发展已经趋向于二者结合的形式,GMS模式(综合百货超市)应运而生。

主力百货的特征与代表商户

超级市场的特征与代表商户

我们平常耳熟能详的超市品牌诸如:家乐福、华润万家和吉之岛等等,就是采取综合的销售模式,在一些楼层里面设置超市售卖开架的商品,而在高层或平层则设置百货售卖品牌服装、家电等等。

对于设计者而言我们需要了解的是百货和超市的建筑要求。

1.主力百货(Department Store)

经营包括服装、家电、日用品等众多种类商品的大型零售商店。特点是大空间、分区卖点。

普通中型百货的建筑要求如上图,重点要关注面积、层高与柱距的信息。

建筑面积大概在8000-20000㎡的区间内。面积取决于开发商招商的品牌商户,中小型品牌像大润发,面积在一万平方米左右;一些国际品牌入驻,面积则达两万或三万平方米。单层店和多层店的单层面积又有所不同。

层高方面一般要求是5m,层高最低要求是4.5m。

柱距对于车位停放还有超市开架形式造成较大影响,所以柱距会涉及到商业体的经济层面,较为经济可行的柱距是8.4m×8.4m,一些专业的大卖场会选择10m×10m的柱距。

2.超级市场(Supermarket)

实行顾客自助服务,敞开售货和一次性付款的零售业态形式。

普通中型超市的建筑要求如上图,可以对比比较百货的建筑要求,得知如今的超市与百货在面积,甚至层高、柱距上并没有太大的区别。

针对结构专业的朋友,这里我们还要注意百货和超市在楼板承重上的区别,由于百货的零售间距比较宽松,在布局上没有超市那么密集地排布,所以中型百货的楼板承重在450kg/㎡,超市的楼板承重在800kg/㎡。

百货、超市对于商业体来说是前期培育商业氛围,引入大量客流的主力军。

所以开发商一般对百货、超市都会给予一两年的免租期。主力店在过了免租期后会迎来长达10-20年的租赁年限,这是因为百货和超市的后勤设备用房在商业建筑中都是固定不变的,不像其他零售商店可以随意变动。

实际上这些数据都是以开发商提供的具体要求为准,但是事先了解有关百货与超市的建筑需求的要点,仍是我们前期规划与做方案不可或缺的一步。

零售

一般是指经营一类或几类商品的零售商店。常见的专业店主要有以下几种类型:时装店、鞋店、食品店、电器店、珠宝店等。大型专业店是经营一大类或几大类相互关联的商品,规模比一般的专业店大,品种齐全,可挑选余地大,如建材广场,大型电子广场等。

一般的零售商店面积都比较小,经营品种单一,主要满足人们衣食住行的日常需求。而大型专业店也属于主力店的范畴,下面主要给大家展开介绍大型家具店的建筑要求。

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目前我们接触的比较具有代表性的家居品牌专卖店有百安居和宜家,他们的共同点是建筑面积要求大,尤其是宜家。

品牌的定位决定了两者在建筑的层数、层高和柱距上的区别。百安居定位在中低档的消费水平,地处一二线城市郊区和中心区结合部,停车位设置不少于300个即可。百安居作为一个一站式购齐的建材超市,囊括了许多大型家具,通常设置1万-1.5万㎡的面积,8.5米以上层高的单层店。而宜家这种系统化采购的大型品牌店,通常地处一二线城市的中心区,要求容纳的客流量庞大。则会设置两层或以上,面积在2.8万-3.5万,能够提供800个免费停车位的标准店。

还有一些耳熟能详的家电与餐饮品牌,我们只要对他们的建筑面积有所了解即可。

家电专业店建筑要求

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餐饮

餐饮类按照商业业态的形式可以分为:正餐、快餐、轻质餐饮。我们接触较多的就是正餐和轻质餐饮,面积通常在四五百平方左右。

常见餐饮店建筑面积

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娱乐

文化娱乐可以分为影院、KTV、夜总会、冰场、健身、音像、书店、教育、儿童乐园、网吧、电玩、演艺、俱乐部……种类繁多,为顾客提供了丰富多彩的文化生活。

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我们先从大家最熟悉的电影院入手,了解不同院线(万达、大地、金逸等)在建筑上的要求。在设计影院的时候我们要注意一个规范问题,有人可能问:三层以上是不是不能做影院?答案是可以的,根据规范要求影院是可以做到四层以上,但是超过四层以上的每个影厅面积不能超过200㎡。

这里简单地画出影院的剖面来表示一下,我们在做电影院的时候应该如何选择入口?主要取决于业态和商业规划的动线,如图所示三层和四层都可以作为入口,一般原则上越高越好。我们建议把入口设置在四层,包括售票、休息厅,进入厅内看完电影从三层离开,整个shopping mall就是从上至下的疏散过程,只要保证四层以上的影厅不超过200㎡即可。

娱乐部分比较重要的还有KTV,具体要求参考以下图文。

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业态的布置

基本了解完业态的概念之后,我们重点应该放在业态的布置,布置又分为垂直布置与平面布置。其实我们在前期规划的组织设计的时候,基本可以确定平面上的业态组合。

用一个拥有横向动线的shopping mall来举例,这种情况基本确定主力店在两个端头。

这种原则在我们做平面单体时依然不变,所以我们可以首先考虑一个垂直业态的布置。

1.垂直布置

价值最高处设置承租能力最大的业态

该原则适用于无论是业态垂直还是水平的布置,而对于业态垂直布置的决定因素是租金。从业态承租能力来说,超市百货和家电、娱乐店偏低。餐饮店相对而言租金会偏高,一般情况下即使整个shopping mall处于亏本状态,餐饮店也不会受到影响,盈利比较稳定。

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上图是一、二线城市的零售租金表,我们可以对比比较各楼层的租金和地位,原则上租金会随着高度递减。层数重要性排列是1F>-1F>2F,1F作为入口,是价值最高的楼层,要设置承租能力最大的业态(奢侈品店、精品服饰店等),一定会将主力店设置在首层。其次是-1F,通常会设置餐饮和超市主力店。由于顾客可达性最高,直接连通地下车库,再与某些shopping mall设计的下沉广场和露天餐饮结合,进一步方便了顾客直达负一层,所以在地位和租金都要高于2F。在北上广深的城市,-1F的零售租金可达1000以上,1F则到1500以上。二三层是大多零售店分布的楼层,四五层则是娱乐与家电(主力店)集中的楼层。

综合可知,我们在设计的时候要充分考虑这三个楼层,然后再按步往上做。

2.平面布置

业态平面布置的决定因素——人流拉动

业态平面布置在组织设计上可以归纳为三种形式:哑铃式、T字式和回字式。原则是靠主力店聚拢人气,将人流导向其他标准零售店铺,带旺整个商圈。

哑铃式

主力店设置在两端,如果跨度很大时,会在中间再增设一个点。

T字式

一般在呈T型的商业广场的三个入口设置面积较小的次主力店,如餐饮快餐店。而在T字路口的交汇处会设置一个大主力店。

回字式

在围合的三到四个角设置主力店。

业态的比例

商业的定位决定了业态比例的倾斜。

首先我们要了解商业的建筑面积包含哪些面积,如下图公式:

对于大中型商业设施的租赁面积占建筑面积的比例(经营实用率)要求是:

了解完后我们再看看商业有哪些定位,如常见的综合型、娱乐主题型、美食主题型(香港地区较多此类商业)和社区服务型。不同的商业定位对应着不同的业态比例,业态比例即零售(含主力店):餐饮:娱乐的面积比例。

综合型的特点就是各部分平均,租赁风险较小。而对于主题鲜明的商业,主打哪一个主题,就会提高相关主题的面积比例。而社区服务型商业定位是解决衣食住行需求的寻常百姓,所以在零售店的面积比例会偏高。

根据分析大量成功案例我们得出了一个针对综合型商业,零售:餐饮:娱乐的黄金比例。其他主题商业再按需调整。

业态的知识就给大家普及到这了,尽管内容有点枯燥,但都是我们商业设计必不可少的储备知识。千万不要中途放弃哦~

规划布局

结束了平面上的业态解读后,我们进入到规划层面的商业布局。

规划设计的最初,我们会先确定塔楼的位置与动线的走向,深化阶段做单体设计,沿街长度与宽度都十分重要。如果对商业体的面宽和长度没有一个明确的概念,就很难落实方案。为此接下来我们会交代商业沿街长度、体量进深、与塔楼的关系和外部交通流线的布局要点。

沿街长度

一般来说,因沿街商业忌讳不连续,所以要尽量吃满密度,不应打断商业外街从而达到价值最大化。但是过长的沿街长度又会带来不良的顾客体验,所以这个度又应该如何拿捏呢?

对于商场的沿街长度我们要熟悉的规范是:商场沿街长度250m以内不设中间车道;按规范单边沿街150米,全长超220米设置消防车道通道(有环形消防车道除外)

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具体实操过程中,我们根据人的步行体验设置上限值,原因是商业体一般会在两端设置主力店,长度占60—70米,若商业沿街长度为210m,剩余的140—150m对于许多顾客来说已经吃不消,所以两个端点的距离若设置过长,会降低顾客购物的体验。所以结合规范,我们建议在沿街长度超过250m处,应该要设置中间车道将商场的首层断开(如上图)

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这类超过250m沿街长度的情况通常出现在规模太大的综合体上,而此类综合体在背面一般会设置塔楼、商务或住宅片区,所以这条中间车道除了作为一个商业内部流线转折点以外,还起到了后面片区的入口和交通疏导的作用。一般的城市干道不能轻易设置出租车上落点,这条中间车道就可以承接一部分的客流,成为最佳的出租车上落点。

而车道两边商场建筑外墙间距控制在23米左右,包含7米的车道、两边各3米停车下客的距离和两边各3到5米的人行道。

这部分内容谨记着250m沿街长度的这个数据就可以了。

体量进深

商业应控制体量厚度,保证合适的室内、室外铺位的进深,有利于招商。体量的进深与动线的设置有关,一般来说单动线、双动线和主力店与外铺结合的情况都有各自进深厚度的控制范围。

1.单动线

三排铺理想厚度:50-65m

两排铺理想厚度:40-50m

做单动线时,注意分为三排铺与两排铺的情况。

三排铺,可避免穿越铺,最理想的厚度控制在50-65m,包含15m内铺+15m内街+15m内铺+2m后勤走道+15m外铺;两排铺,除主力店外尽量不做穿越铺,厚度则控制在40-50m,包含15m内铺+15m内街+15m内铺。这些数据并不需要大家死记硬背,重点关注店铺的10-15m的进深以及15-20m的线性中庭街道宽度即可。

这里再提一点穿越铺的要点,穿越铺对于个别商户来说有利于顾客进出方便,但是不利于整体shopping mall的运营,穿越商铺双入口的设置会导致主入口的人气流失,起不了聚拢的作用。所以如果一定要做穿越铺的话一般设置在端头位置(主力店),商业价值高的内部则避免去做。

2.双动线

内外动线,商场厚度控制在80-90m,包含15m商铺+20m内街+25-30m双内铺+15m外街+15m外铺,这个厚度实际上是单动线厚度的叠加。

一般情况下不建议大家去设计双动线,特别是在狭长的地块,两条动线可能无法很好地交接,最后导致人群无法聚集在中心内。不过一些甲方会根据地段的经济发达程度,可能选择了双动线的做法,这种时候比较恰当的处理手法就是做大广场,或者在中央采取回字形的布局。

3.主力店+外铺

最后这种情况是主力店与外铺结合,最佳厚度控制在70-90m,包含两个10m的一跨外铺和50-70m的五至七跨的主力店(主力店的跨数若少于6,应该往横向发展)

与塔楼关系

出发点是以尽量少影响商业布局,切忌将塔楼安置在高价值的商铺上。我们总结了三个与塔楼关系的原则

原则一

条件允许的情况下,购物中心顶部尽量不设置塔楼,让出大面积的独立柱网。

原则二

如需要设置塔楼,首选设置在跟购物中心脱开的外街商业上,次选在购物中心外街边界处,且尽量设置在非主干道上。

遵循原则二与塔楼关系的最佳方案,保证shopping mall的完整性

原则三

大多数情况下可能无法很好地避开塔楼和商业发生关系,那么我们就应该采取原则三,将塔楼设置在主力百货的上部,留出高价值的小商铺。

案例:深圳的一个商业项目,塔楼被迫地放在了主力百货的上部,且尽量移到了边缘区。但是也绝不会去动高价值的商铺,让内街的商业完整地保留下来。

外部交通流线

了解完以上从塔楼与裙楼的垂直关系,我们可以进入到外部交通流线的水平关系讨论。

综合体商业的交通流线主要根据车流的属性来区分,比如商业车流、写字楼车流、住宅区车流、出租车流与货运车流。根据情况来进行人车分流,将下客流线、货运流线、顾客流线车流线分开。

1.商业车流

交通流线除了要形成闭环以外,无论你是商业外街还是shopping mall,所有的客流车辆到达点必须是商业的入口。

2.不同功能的车流线

当出现图示中两条车流线重叠的情况,我们要按照3车道以上来设计,预留排队车道,如果能做到12米以上基本可以容纳4车道。

3.出租车流

出租车流与商业车流的原则基本差不多,不过出租车流要注意一个下客点的设置问题。出租车停放的位置应是商业的主入口或次入口,最好是在次入口设置。

国外比较常见的做法是将地下车库与出租车下客点结合起来(如图2),这时候我们一般会将路边线与商业面的距离调整到15米以上,这个距离既可以满足车辆在商铺入口的旁边停车,又可以在路边停车,同时保留一个地下车库出车的距离。

如果不需要考虑地下车库的话,只需考虑在商业门口停车,如图3将距离调整至10米即可。

4.货运车流

货运车流线相对而言比较简单,单线迂回的路线,不需要形成闭环。考虑到尽量减少它在路面的行驶距离就可以了。

柱网与商铺

终于要进入商业单体设计最重要的环节——柱网与商铺,我们需要在前期理清楚柱网、商铺面积以及停车位停放的关系。

商业柱网的制约因素主要是商铺与车位

因塔楼和裙楼结构脱开,商业柱网在设计初期可不考虑塔楼柱网。以下是对于商业柱网的规划步骤的个人建议:

先从商业规模考虑商铺标准柱网尺寸,一般来说10万方以下的商业属于中小型商业,留意外街与内街标铺的面宽,内街是外街的两倍。外街是对外招商出售的商铺,一般来说面积越小的铺越容易出租。内街与外街通常是一整跨,如图朝外的商铺面宽为4.2米,朝内则为8.4米。

示意图

8.4米相对来说是一个比较经济的数值。对于下部停车场来说,shopping mall的柱子一般是800-1200的尺寸,8.4米的跨度能够恰好停下四台车;对于上部商铺划分开间比较合适,如果柱网的上部是一个酒店的话,4.2米的开间对于酒店房间比较适用,可以做成四、五星级的酒店规模。综上,我们可以按照车位来确定柱网。

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当你的面积达到10万平方米以上,柱网可以适当放大,考虑做到11m或10.8米的跨度,可以停下五辆车。但是11米作为一间商铺的面宽显得过大,这时候建议无论是室内还是室外,应该对半切分成两开间即5.5米的面宽。那么商铺的进深建议的是使用进深与面宽比例为2:1,如果还要切分,最好也不要超过3:1。否则这样狭长的商铺会不实用,且难出租。所以考虑到招商问题,一般还是要选择2:1的比例。

11米的柱网

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商铺面积

商铺面积存在一个权重关系。开间的权重高于进深,开间是最高的权重,决定了店铺的商业价值;进深愈大,店铺出租率愈低,同时不利于消防疏散。

所以我们应该把控好店铺的开间、进深与面积关系。开间一般来说是6米-10米,如果是十万方以下的中小型商业可以做成4.2米。进深建议不超过15米,除非是一个大型餐饮店,餐饮店并没有那么忌讳大进深的铺型,进深可以做到25m。面积考虑店铺出租率高的应当选择40㎡左右的商铺,谨慎选择100㎡以上的商铺面积。

在这里提供给大家一组开间与进深的组合建议值作为参考。

A与B的数值表示了一个在规整柱网下做的商铺。在落实方案的时候,往往会加入像核心筒和楼梯,即不是整跨柱网的情况。这时候应当选择合理组合值C。这四组数据都是较为实用的店铺面积。

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图例表示,左边我们看到一个标准的8.4×8.4的沿街商业铺,进深较大,物业完整漂亮,即使是外街也可以考虑做成大铺。里街出现了一些小进深的商铺,我们建议将其分为二开间,可以大大提高出租率。因为30方的商铺对于二线以下的城市来说非常受欢迎,属于经济适用型。

层高与尺度

结束了平面上的商铺面积大小,我们来看看单体设计中还涉及到的层高与尺度。

层高方面首层层高一般是6米,最常用的二层以上层高就是5—5.5米,净高不低于3.6米。由于地下造价贵,即使是差一米的高度,造价差异也比较大。所以地下层高比地上层高更加有讲究,建议询问甲方地下空间层高要求。地下空间主要以超市百货这些主力店为主。

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接下来我们从剖面的角度来解析层高与尺寸的关系。那么为什么净高不能低于3.6米呢?以中间的图为例,中庭的尺寸是八米,人站在二层以上的回廊边时,我们需要考虑商业昭示性的设计,即人透过栏杆顶部也能看到对面上层的商铺logo(扣除管线吊顶),3.6米就是垂直层高最低的要求。所以在层高与剖面设计当中,剖面视线分析是必不可少的。

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尺度——回廊

中间有开洞的回廊设计

很多人在做商场回廊时,往往不会注意平面上3000或3500的差异,而实际上回廊差500会造成较大影响。从上图我们可知回廊一般以四股人流来设计,一股人流的宽度为0.55+(0-0.15)m。这个(0-0.15)m为人流行走过程中人体的摆幅范围。按照来往两股人流(0.7x 2)m ,往两股人流(0.7 x 2)m,共四股人流最小值计算为2.8 m。可以确定人流宽度。

这里我们注意到图上还有一个1200的尺寸,这个1.2m是人眼距橱窗的观察距离,根据橱窗高度和人眼视角推算出来的。正常人眼睛视角为 30度,视野为上60度,下70度的空间范围,通常橱窗最小高度为2.4 m,在适

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