对一个购物中心而言，每一家店其实就是一个建筑，而这个建筑是有设计规则的。比如超市有超市的设计规则；电影院有电影院的设计规则；服饰店、餐饮店都有它对面积、开间、设备的要求。

因此，一个购物中心就是一个微缩的城市。从这个角度来评审项目。那么关于店铺的建筑要求是商管要提供的。对于建筑师的方案，我们重点要审的是街道和广场的设计，也就是动线和中庭的设计。这个主要审两个东西：第一，交通的合理性。第二，视觉的风情感。一个好的购物中心设计方案，一定是由商管与建筑师共同完成。

一个购物中心的概念设计可以分成三个部分，店铺、动线和中庭。当然，我这里仅指的是概念阶段，购物中心的设计是一个复杂的系统，建筑的概念方案完成之后，后面紧接着就是机电、外立面、室内、景观、导视，这其中没有任何一块是可以被忽视的。

一、店铺规划

店铺规划主要是由商管来完成的，它也就是我们所说的业态规划，又包括两个内容，一个是主力店与次主力店的布局，一个品类规划。关于主力店，一方面大多数主力店都有自己独特的建筑要求，另一方面主力店的布局影响整个购物中心的人流组织。它反映了商管人员的专业和未来得经营逻辑，因此，应该是由商管来完成的。关于品类规划，在建筑阶段其实是一个划铺的规划，它主要考虑的是各种不同类型的商家对经营面积和店铺尺度的需求。这个肯定是商管更专业。

那么建筑师所要设计的就是动线和中庭，如果我们把购物中心里大小不同的中庭理解为动线上“起、转、聚、终”的节点的话，那么，建筑师的主要设计内容可以简化为动线设计。当然，完整的建筑方案还是需要建筑师来操刀的，只是店铺部分的设计完全是技术性的。对于建筑师来说除了技术性之外，他更是一个艺术家。那么，他的艺术性体现在哪里呢？主要就是建筑造型、外立面和动线。其中动线又是重中之重，因为造型和立面某种程度上仅关乎审美，而动线则是功能与艺术的结合，它决定了一个项目的成败。

二、一条街的设计

对于一个购物中心的建筑设计而言，可以把它理解为就是一条街的设计，就是如何用一条漂亮的街来贯穿整个地块，然后让所有类型的店铺合理地分布在街的两侧。我们可以用一条项链来形容购物中心，所有的店铺都是一颗颗珍珠，这些珍珠是由商管根据自己的运营规划选出来的。而建筑师的任务就是用一条链子把他们穿起来。而这条街，从规则上讲，其实就是城市道路的设计原则。

为什么我在前面的分享里，一直强调是“一条街”呢？那是因为，在实践中，凡是动线复杂的项目，都会出现冷热街的问题，而且很难解决。

比如万达，我们做商业地产最早的老师就是万达，因为它出了本设计导则，这个导则从技术层面来说把商业建筑研究的非常透彻。所以万达的动线都是非常简洁实用的，就是一条单动线，根据地块的情况形状稍有变化，有一字型的、L型的、U型的、Z型的等等。

但是万达之所以能做到这一点，是因为他早期规划里有一个百货主力店存在，他是用百货吃掉了地块里比较厚的那块面积。等到他后来要去百货化的时候，怎么消化这块面积就成了问题。万达的做法是比较简单粗暴的，他就是在原来百货的位置上，又做了一条动线出来，把原来的一字型动线改成了O型的环形动线。在我印象里，最早做这个尝试的是长沙开福万达，我去过几次，每次情况都是原步行街部分人气不错，而百货改的这部分不但没人，而且几乎没有满铺过，不知道现在情况怎么样。后来万达就按这个环形动线的模式开场子了，像武汉汉街万达、北京通州万达，但据我的观察，都是面积增加了，而人气并没有提升。

还有恒隆进入中国的第一个项目是徐家汇港汇广场，这家店在恒隆系里是业绩非常好的。它原来是一个L型的动线，但是在它的一个角上有一家百货主力店，后来百货关掉了，因此它把动线沿了过去，也改成了一个环形动线，但是原来街区部分人气依然很旺，但这个角就怎么也做不起来。

后来恒隆在国内开的店都是环形动线，不过除了上海恒隆没有一家店生意好的，所以也不好判断它生意不好，是不是动线的原因。但是就如朝阳大悦城这种旺店，它也是环形动线，而后面那条街的人气是跟前面的街不可同日而语的。

当然，环形动线做的好的也有，一个是西单大悦城，它因为是由三栋楼的下部围合而成的，因此，动线非常复杂，但基本是个环形。另一个是上海中山公园龙之梦。但是这两家店之所以能做的好，完全靠的是区位优势，周边人流太大，把它溢满了。

真正靠运营把环形动线做好的，在我印象里只有宜家的荟聚。但它里面有一个超级主力店，宜家家居。这是全球独此一家，是我们学不来的。

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