大约10年前，上海新天地和南京1912的成功，为中国历史文化街区的改造做出了表率。作为解决中国城市千城一面、营造城市名片的极好方式，各地政府也对此趋之若鹜。本文将给各位盘点国内10个商业步行街区，我们一起看这些案例都有哪些共同之处。

成都太古里

在成都远洋太古里靠近大慈寺广场上，有一座 “字库塔”，建于明朝，高7.6米，为双层六角砖式结构，采用青砖砌成，雕凿有精美文人墨迹图案，除此之外，成都远洋太古里范围内还有5座保留院落。

因此在成都远洋太古里规划设计之初，就明确了方向：一定要保护好这些传统文化，为这座城市留下文脉，成都远洋太古里，不是一个完全的陌生者，而是和这座城市有机融合。项目中与都市环境和文化遗产紧密结合的广场、街巷、庭园、店铺、茶馆等一系列空间与活动建立了一个多元化的可持续创意街区，为中国的都市更新提供了最令人激动的可能。

其亮点在于：保留古老街巷与历史建筑，再融入 2-3 层的独栋建筑；川西风格的青瓦坡屋顶与格栅配以大面积落地玻璃幕墙；成都远洋太古里既传统又现代，营造出一片开放自由的城市空间。

香港荷南美食区

香港中环崛起后发展成型的异域风美食区，由于该区位于荷里活道以南-South of Hollywood Road，故起其前缀“SOHO”而得名，中文称“荷南”，汇聚了众多异国风情的特色餐厅、咖啡室及海量酒吧。

毗邻满是甲级办公楼及奢侈商业旗舰的中环，及大片公寓老宅，太多公司白领及找乐子的老外汇聚，美食街区自然形成。中环至半山的自动扶梯旁就是核心，但街区周边的小巷子里的商业依然生机又特质。

上海新天地

上海新天地位于市中心卢湾区淮海中路东段，高架桥交汇点，原法租界1914年第三次扩建的就是里弄住宅。

因此在改造中北里由多幢石库门老建筑组成，并结合现代化的建筑、装潢和设备，化身成多家来自各国的高级消费场所及餐厅，充分展现新天地的国际元素。南里则在拆除部分旧建筑的基础上新建了一栋购物娱乐休闲中心收头，进驻了各有特色的商户。

整个新天地区域的核心即是串联南北地块的步行广场，通过这个条形空间，原有狭窄私密的传统里弄空间被部分地敞开，形成了区域的公共活动中心，公共性较强的零售商业和饭店沿此布置，在步行广场的周边则保留了旧的城市肌理，包括狭小的宅间路和过街楼等元素，在此布置了一些较内向的活动如酒吧和高级餐厅等。

成都宽窄巷子

项目曾是清兵留守的大本营，如今是三条平行的四合院群落，成都最文化的三处之一。2008年6月，为期三年的宽窄巷子改造工程全面竣工，项目总体定位：再现老成都的生活韵味。

项目由三条步行街组成，且中间用通道连通，实现了人气，商业的互动，也显得非常人性化。另外，在宽窄巷子两端分别设置了东广场和西广场，起到聚集人气的效果、提供促销场地等作用。

步行街长约400米，宽巷子宽以6-7米居多，窄巷子宽度为4米，街巷距离适宜聚集人气。修葺一新的宽窄巷子有45个清末民初风格的四合院落、兼具艺术与文化底蕴的花园洋楼、新建的宅院式精品酒店等各具特色的建筑群落，为宽窄巷子梳理出更清晰的气质：闲在宽巷子，品在窄巷子、泡在井巷子。

上海田子坊

石库门是上海独具特色的建筑，说起石库门的改造，上海的新天地、思南公馆是一种改造模式的代表，而田子坊则是另外一种，田子坊将一个旧里弄空间做成了新的创意产业和时尚消费空间。

田子坊与新天地和建业里相比，建筑品质不是很高，也缺少整体规划，但它是由微观市场自发生长形成。因此它给人的体验是更加原生态，更具有里弄空间的多样性，也更具城市的活力。

后海+烟袋斜街

烟袋斜街是北京最古老的商业街，后海自元代起就是漕运终点，天然的商贸区，多王府及故居，满满老北京人游玩的回忆。

后海是北京地道的酒吧街，沿岸汇聚诸多驻唱酒吧。链接着的眼袋斜街则是创意汇聚的老街，旱烟袋、水烟袋等烟具、古玩、书画、裱画、文具及风味小吃为主。京味十足的酒吧街和创意无限的古街区搭配在一起，展现出多层次的商业魅力，本地人及游客都爱。

宁波老外滩

作为旧城中心的重要区域，这里的城市形态和建筑形式很有特色，中西文化的碰撞、各历史阶段建筑风格的并存，存有天主教堂、英国领事馆旧址等余处文物建筑。

因此，老外滩在改造过程中则着重强调了历史建筑及街区的保护，不仅保留了街区的空间格局，也延续了其风貌格格局，新建部分以钢和玻璃材质为主，突出了历史建筑的体量。

成都锦里

西蜀最古老的商业街之一，成都版清明上河图，借势武侯祠及三国文化崛起，1.4万方，浓缩了成都生活的精华：有茶楼、客栈、酒楼、酒吧、戏台、风味小吃、工艺品、土特产，展现出三国及川味民俗的魅力。浓缩了成都文化的方方面面，赢在有细节有情怀的统一管理并尊重传统。

楚河汉街

楚河汉街总长1.5公里，主体采用民国建筑风格，汉街因楚河而生，沿南岸而建，汉街的规划设计、建筑特色、招商品牌以文化为核心，突出文化特色，引进大量文化品牌，其中包括一批世界级文化项目，如世界顶级的演艺剧场、世界唯一的室内电影文化主题公园等，使汉街成为中国最具文化品位的商业步行街。

楚河汉街不仅是商业，更是城市历史文化和生态景观工程，经济社会综合效应十分显著。“楚河”贯穿武汉中央文化区东西，已成为超越武汉天地的武汉城市名片。

南京1912街区

南京1912位于南京市玄武区，东邻南京总统府、西至太平北路、南至长江路、北至长江后街，又称南京1912街区，是南京地区以民国文化为建筑特点的商业建筑群，南京1912由4大主题风情休闲广场、3大功能分区、19栋民国风情独栋建筑组成。

以合院为基本骨架，用街的方式将各幢建筑串联起来，并在关键节点处整合出一些广场空间，建筑层数也以两层为主，新旧建筑相辅相融。

街区主要由四个广场和三条街巷构成，三条街巷分别是沿太平北路及长江后街的外街，沿总统府围墙设置的内街以及位于二者中间的中心步行街区和与之相交的一些巷道或街区。广场和街巷的布置为开放的、追求体验性、复杂性的格局，同时多条街巷与建筑实体的交织也更有利于商业的开发与运营。

经过以上的盘点，我们发现传统历史街区改造成功的项目都有这样的几个基本特点：

1、大部分位居城市中心地段　　

地段论在历史文化街区这类产品中，是个必然的存在，历史文化街区的成型，是沉淀了几十年甚至上百年时间的产物，彼时的中国城镇化尚未发展，农业人口居大多数，在农耕文明或者工业化初期阶段的时代，码头集市、工厂市镇，就是当时最重要的城市聚集地。

随后中国多数城镇的发展，都是在这些老城厢的基础上进行同心圆式的扩张，直到近20年内，因快速城镇化大潮的需要，才出现了现代城市规划的格局。这种新规划格局就是通过拉开城市结构，兴建基础设施，新建新城，从而建立现代化的城市都会，而历史文化街区，就是老城功能的集中体现，是不同于新城建设的城市名片。

2、承载着浓郁的城市文化，具备功能的多样性。

在国际城市规划名著《城市历史街区的复兴》中表述：“一个历史场所的美感应当是由许多建筑的组合并列产生的，而不是其中任何一栋就能单独作用的结果。”历史街区的多样性从旅游角度来看，就是给游客更多“淘”的趣味。

在当前城市微旅游爆发的时代，淘各种城市文化的东西，在“淘”中收获眼界和惊喜，将个人从繁琐单调的日常工作中解放出来，让孩子体悟所在城市的精华与特色，这就是一种惬意的微旅游方式。

3、 建筑修旧如旧，保护性创新　

对于历史街区的改造手法，往往有以下三种方式：第一，拆除后再开发，这是过往最常用的手段，但是，中国太多的经典已经被这种粗暴的开发模式抹灭。第二，建筑整治以适应当前社会的功能，修旧如旧，并在如旧的基础上融入创新和现代时尚的元素，是所有历史文化街区通行的操作模式。第三，不做硬件调整，直接改变现有功能，这是种比较理想的方式，但在操作中，要求建筑的结构、设计模式与即将装入的功能相统一，这种成功配对的概率较低。

4、 业态内容大幅置换，与时尚潮流贴近。

历史文化街区的前身多数是城市的商品集市、庙会、漕运码头、老城厢、工业城市的厂房遗址所在地。随着时间的流逝，业态变迁，新兴的商业大多集中在新城核心商业带，原先的商业集市逐步衰退。

改造历史街区首先是整体功能定位的转换，这种定位一般情况下，可以分为两种模式：第一，改造成文化和旅游街区；第二，改造成新型居住、办公和商业混合社区。文化旅游街区偏重的是展示功能，体现的是热闹与繁华的氛围；而居住和商业区则以酒店、SOHO、LOFT公寓、特色商业为主，是一个偏向安静的元素，是一种改良的生活方式。

5、 商业模式设计科学合理　

经济基础决定文化形态，没有盈利模式的开发是不可能成功的。盈利模式的设计也是操盘的关键。目前来看，有几种通行的商业模式：第一，整体租赁，投入资本改造提升，依靠后期成功运营的租金价差，补足前期投入，并获得项目操作利润。第二，投入资本改造，并通过其他土地资源置换补偿，获得经营利润收入。第三，混合租赁与投资开发模式。即将上述两种模式结合，根据实际需要进行混合设计。

这里涉及到复杂的商业谈判过程，在政府要求、目标消费、原住民、未来经营商户等多个组织团体之间寻找到最佳的合作点，就是成功的关键。精细的财务测算和精巧的商业模式设计、准确的市场调查、定价及盈利预测，是决定成败的关键。

6、 高手运作，专业团队是核心　　

从目前操作来看，对于历史街区的改造，一定是市场化的行为。江苏一德集团操盘的南京1912、香港知名开发商瑞安一手打造新天地、成都文旅集团复建宽窄巷子，中青旅打造乌镇，这些品牌开发商的细致、专业的创造性开发手法，都是项目成功的基础因素。

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