在庞大的年供应量下，有至少一半的无效供应，这是国内商业地产发展的现实状况，历时两年，筛选国内52个城市的100个租售型综合开发项目之后，我们发现了无效供应量背后的一些秘密。商业建造中，超过25%的项目没有经过前期策划，也就是说还没有想好就启动商业设计、施工了。有超过50%的问题出现在前期策略阶段与设计的衔接，但发现和解决却几乎都在后期。施工图是最主要的问题解决阶段，有的项目多次重复设计和反复修改拖延项目整体开发周期8个月，甚至2年，大大延迟了开发的资金效率。遗憾的是，最终并非所有问题都得到了解决。

大多数传统商业地产专家会给出各种理论，说明选择好策略顾问和专门的商业设计企业的重要性，我们却在分析中发现，虽然由技术水平带来的问题占55%，但更大的问题出在沟通环节上，占65%，尤其是策划定位，设计与招商运营间的沟通。

商业建筑的设计不同于住宅，更多依赖于项目的商业规划的策划和实施，商业策划定位是建筑设计的依据，策划定位决定了商业形态，进而决定了商业建筑的要求和形式。而商业策划定位的招商和运营的落地实现，反过来对于商业建筑设计提出了更为细致的要求。

传统上，建筑师对于商业策划只有从设计任务书中接触到的模糊经验，对于背后的商业逻辑往往缺乏了解。而且，由于行业视角的不同，对于商业建筑的同一属性，建筑师和商业顾问，往往也有不同的理解。商业顾问给出的建议着重在客群、主题、业态等内容方面，而建筑师在设计中多以空间、形态等元素作为考虑重点，这就造成建筑设计中，常存在布局不符合商业使用需求，设计造成业态局限，以及过度设计等问题。

通过总结商业地产开发全程服务的各专业各阶段协作经验，我们提出了从策划、招商、运营的角度入手，指向流线、空间、尺度的建筑设计法则——“GOLDEN”。

G：Guest Orientation 客户的感受决定商场的成败

O：Operation Experience 商业活动最终通过运营和管理来实现

L：Leasing Strategy 品牌定位决定设计策略

D：Development 更新与发展是商业地产的常态

E：Economy 经济效益是评判商业地产成功与否的标准

N：Network 综合各项因素加以权衡，形成决策

Guest Orientation客户感受

客户感受并不是虚无缥缈的描述，而是切实影响商业经营的重要因素。对于不同类型的客群，其对于商业购物环境的要求是不同的。成功人士更强调身份认同与区分，注重空间的私密感受；家庭客户要求有较好的公共便利性，商业活动的展示性和参与性；而年轻客户大多对空间的趣味性和参与感强的商业活动场地更感兴趣。

Operation Experience 商业运营

商业运营是决定商业地产开发项目成败的“临门一脚”，而需要在商业建筑设计过程中即考虑到建筑投入使用后运营管理的需求，从而起到支持的作用。商业建筑的档次、主题、主力商户的业态类型，在商业运营上都有不同的考虑。比如引入了错时营业的主力业态，如电影院、KTV等，必然就带来错时营业的管理问题，相应在建筑设计中就需要预先考虑错时客流的入场、疏散，与其他区域的分隔管理等硬件准备。

Leasing Strategy 业态策略

对于不同类型和规模的业态，零售、餐饮、娱乐等，其租赁条件经营需求都不相同。反映在整个商业项目的宏观业态布局上，其业态选择和搭配的策略也不相同。相应的建筑设计的思路，必然要有针对性的策略和手法来实现。比如中低端商业项目，常以大卖场为核心主力店，而高档商业项目中则多见中小型的精品超市，其店铺尺寸、面积，毗邻的业态搭配，对客流进出的流线设置、后勤服务和装卸收货的需求，都不相同。在建筑设计中需要遵从于整个项目定位的商业规划框架下，进行合理的设计布局。

Development 更新与发展

随着商业发展的节奏加快，项目业态的更迭速度加快。建筑物本身的使用寿命大都在50年以上，但实际上业态每5-10年就会有更新调整的需求，何况新的商业模式、新的商业业态，都在随着市场的变化不断涌现。中国商业建筑设计现存的最大问题，实际上是建筑设计理念更新的速度远远落后于商业发展的速度。因此，建筑设计一方面需要有一定的前瞻性，避免开业即过时，并适当超前于近期商业的发展；另一方面，需要保持一定的灵活性，为业态的更迭、新的功能的实现，预留升级改造的基础条件。

Economy 经济效益

从建筑使用功能的本质上，如果说现代住宅是“居住的机器”，那么现代商业建筑则是“盈利的机器”。商业建筑设计的目标是使项目达成一套动态的投资回报模式，完成一件被消费者最终接受和持续使用的建筑产品。

而当前建筑设计中的一个很危险的误区，就是容易“为设计而设计”，对业主方经济利益的诉求缺乏足够的重视或理解，造成不必要的矛盾和浪费。与文化建筑不同，形而上的设计方法在这里并不适用，如果单纯追求某一方面的美学理念、空间效果，脱离了商业项目的根本逻辑，这样的设计就成了无源之水、无本之木。

Network 综合决策

商业顾问多从客群、主题、业态的商业层面入手策划项目，建筑师更多从柱网、交通、流线、层高等技术层面思考问题，这里并不存在对错的区分，而是看待同一问题的不同角度所致。一个成功的商业项目，是各方专业团队包括商业地产策划方、建筑设计方等专业咨询顾问，以及业主方自身的共同努力协作的结果，综合考虑了客户感受、运营特色、招商策略、更新潜力、经济效益等各方面的设计总体思路和具体措施，真正成为实现了商业价值的可持续发展的产品。

万维商业空间设计一直以来坚持初心，做原创的、以消费者为中心的、符合品牌定位的设计，认真对待每一个项目，不放过每一个细节。未来，商业设计领域将不断的创新、改革甚至颠覆，万维将一如既往的跟随时代的潮流，做引领行业的商业空间设计。更多设计案例请浏览万维设计官网：http://www.onewedesign.com

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