如何打造购物中心的差异化？形成购物中心的特色，其实包含了三个关键：选择核心租户和重要租户，提炼规划中的购物中心特色，确定这个购物中心的规模和产品形态。

1、选择核心租户（主力店）和重要租户
选择核心租户（主力店）是形成购物中心特色的开始，但对于不同类型的开发商来讲，难度是天差地别的，比如国内的大规模商业开发企业，如 万达，华润，龙湖等在这方面就相对容易一些，但对于一些小的开发企业而言，难度可能就比较大。
但凡事都是相对的，毕竟如果搞不定全国连锁类的品牌，还可以尝试地方性品牌，许多地方性品牌的号召力甚至强于全国性品牌。
不同类型的购物中心其核心租户和重要租户是有很大区别的，书中提供了一个参考。

如今再来看，你就会慨叹市场变化之快！尤其是随着近年商业地产行业的大发展，购物中心主力店的构成已经发生了很大的变化。
显而易见的变化就是百货类业态的全面衰退，大型超市（1万平米以上）风光不在，快时尚类品牌也进入大调整。与之相对应的是各类生活方式集合店，跨界场景体验店，线上线下融合店逐步开始承担主力店的部分功能。
而以往我们评价主力店的标准：客流贡献，租金贡献，品牌引领在目前竞争激烈的大背景下，也基本变成了以客流引领为主，租金贡献为辅的局面，简言之，你要具备自带流量属性，我们要彼此赋能。
关于近年购物中心主力店变化发展的内容，可参铱星云商公号文章：
独家盘点 | 一二线城市120个标杆购物中心里的传统主力店

2、提炼规划购物中心的特色
书中提出的方法是通过商圈内细分市场需求+行业发展趋势 去提炼。我在 如何去做商业项目定位2 一文中也提到了打造购物中心特色的三个方法。
寻找细分市场需求即找寻空白市场，这个其实在当下可以做的就是做业态方面的错位竞争，比如寻找零售业态中的某个细分品类去做大做强。
而结合行业发展趋势其实就是引进目前在更高一级市场流行的趋势，比如前些年大火的新零售业态，以盒马鲜生为代表的一大批新物种，包括当下提到的首店经济也是如此，首店也是目前购物中心的重要租户了，不论什么类型的首店，都是建立项目形象，对外宣传的重要一点。
还有另外一点就是发挥项目自身的优势。

3、初步确定购物中心的规模和产品形态
对于国内的商业开发来讲，购物中心规模的确定是个较为复杂的过程，涉及的因素也比较多，大体而言可以通过以下几种方式：
一是，根据用地指标的要求去预估。基本上有了用地面积，容积率，建筑密度这些关键指标，商业的规模基本就有了一个范围。这里存在的问题就是国内商业用地的性质其实也可以做酒店，办公，公寓等类型的产品，所以，关于纯商业的面积就会存在一个纠结，到底我的商业面积做多少合适？
二是，从项目所在的商圈来判断项目对应的等级，不同等级商业会有相应的规模。根据前面的分析，项目所处地段是中心区还是郊区，周边的消费客群数量大致就可以给项目定性，一般我们的参考标准就是，邻里级商业3万平米（建筑面积）以下，社区级商业5-8万平米，区域级商业10-15万平米。
三是，通过商业需求量来推测，项目所辐射商圈的人口数量*人均消费客单/可比商业的坪效，这也会得出一个可以支持的商业规模范围来，但这个算法涉及的变量很多，所以得到的结果也是一个参考值。
这里需要特别关注的一点是商圈内的竞争项目规模，如果竞争对手很强大，做的很成功其实也就意味着留给我们的机会空间是比较小的。
至于具体的产品形态跟发展商的需求挂钩，当然也跟建筑指标要求相关，但核心还是开发商的诉求，一般而言主要就是三种形态，盒子型，街区型，盒子+街区型，盒子型会偏持有，街区型会偏销售，盒子+街区则是两者兼顾。

书中特意提到了停车场相关的要求，这也是目前国内商业开发中需要重点考虑的一个问题，因为国内的汽车普及率也越来越高，随之带来的就是购物中心的停车场规划问题，虽然足够的停车位在竞争激烈的市场也是一种优势，但带来的另一个问题就是开发成本的提高，因为国内的停车场大部分要靠下挖地下来解决，所以，这也是个需要综合考量的问题。

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