无论是住宅还是商业，地铁上盖或者是临近地铁都是一大卖点，地铁房源、地铁商业都是炒作的热门对象。

如今，地铁所影响的不再仅是一个城市的交通组织，它对区域乃至整个城市的经济布局及商圈发展都有着千丝万缕的关联，在地铁站点周围往往会形成新的商业中心乃至城市中心。

何为地铁上盖商业？

所谓地铁上盖商业，也就是“地铁上盖的商业”，属于地铁上盖物业的一部分，指与地铁紧密结合，利用地铁的交通便利性，建立在地铁首尾站及枢纽站点出入口附近的商业，其往往通过商业设施、通道等与地铁出入口直接相连，而从广义上来说，位于地铁出入口周边不超过500米范围内的商业也属于地铁上盖商业。

地铁上盖商业物业需要区分与“纯”地铁商业的不同，而这主要体现在“上盖”二字上。

地铁上盖商业特征

1、 综合性

地铁上盖商业项目往往规模较大、功能性强，已远远超过单纯的交通功能体，因而往往以商业综合体的形式出现，将地铁的交通功能与购物、餐饮、休闲、娱乐、办公、酒店、展览、金融等多种商业功能综合在一起，在综合系统中实现上述各项功能的互动。

2、交通复杂性

地铁上盖商业综合体属于典型的商业交通综合体，而交通流线组织一般都是交通建筑的核心问题。与一般的商业项目不同，其既需要规划好商业体的内部交通，还需要兼顾其与地铁的联系。其交通组织需满足几个方面：一是结合地铁建设、完善外部人流导入系统，将地铁人流快速引导至上盖商业综合体内部；二是要方便地铁与城市其他公共交通的换乘。

3、衔接性

所谓衔接性就是在地铁上盖商业综合体内部建立一个贯穿地下、地面及地上的多层次交通系统，将上盖商业综合体与地铁车站、街道、停车空间等衔接起来，组成一个完整连续的综合体。通过建筑内部各部分的有效衔接、不仅扩大了人流的活动空间，而且扩大了营业容量，创造出新的商业黄金层。这种空间组织的衔接形式，有效解决了交通和空间容量的矛盾，创造出以人为主导的新型城市空间。

地铁上盖分类

1、按照与地铁接驳方式分

与地铁无缝结合的商业综合体

这类上盖商业综合体直接与地铁相连，地铁出站口和商业综合体基本处于同一平面内，一般将地铁口作为商业综合体整体规划设计的一部分

典型案例：上海来福士广场、深圳益田假日广场

深圳益田假日广场（图自益田官网）

紧邻地铁出入口的商业综合体

即地铁站出口与商业入口紧邻的商业体

典型案例：置地旭辉中心，上海96广场、上海伊势丹百货

上海伊势丹百货（图自伊势丹官网）

2、 按商圈辐射范围及项目体量分

据不完全统计，仅上海地铁2号线便串联起7个商圈19个地铁上盖商业物业。另外，在国外几乎所有的区域化购物中心都须依托地铁而建，如纽约的曼哈顿、东京银座、巴黎香榭丽舍大街、伦敦的牛津街等；香港沿着地铁网络分布的30多个购物中心，约占香港购物中心总数的五分之三，地铁成为香港购物中心项目不可或缺的元素。

TOD与地铁上盖

TOD (Transit Oriented Development) 是一个现代城市规划概念，是以公共交通为导向的开发模式，以火车站、机场、地铁等交通枢纽为中心。

仅从这一点上来看，TOD项目，会比大家熟悉的环球中心、来福士、IFS等地铁上盖项目，交通枢纽中心的聚合性更强。

如果说地铁上盖项目侧重“通过性”，那么TOD项目则更注重“参与性”。

即在400～800m的步行范围内，建立集工作、商业、文化、教育、居住为一体的城区，实现城市结构的整体优化，这是TOD项目为城市生活带来的重要改变。

区别于传统地铁上盖项目“换乘+通过”的功能，TOD模式有以下几个关键词：

高效：TOD集合地铁+公交+有轨电车甚至高铁等公共交通。也就是说TOD比“地铁上盖”更具高效的城市功能融合。

开放：TOD的最大突破在建筑的向外生长，轨道站点不仅是“换乘+通过”功能。TOD地下接驳，多点接入，“轨道站点”变成开放的城市空间。

共享：集合轨道交通等优势可以汇聚巨大人流量，但人们为什么愿意驻足停留？架空中庭、空中连廊等空间共享和参与，才真正使城市功能得到最大程度的价值展现，让TOD延伸出来越来越多的创想可能。

激活：以工作、商业、教育、居住、文化、艺术、时尚、音乐、广告等一体化规划及开发，复杂而有效的城市交通系统、慢行系统、城市节点、核心产业的垂直叠加，TOD实际上是在持续激活城市机能。

TOD并非客流保证

TOD 的一个重要特征是公共交通带来的巨大人流量，因此，轨交商业一直被认为是最受 TOD 利好的物业，运营者也期待通过交通客流的转化为商业体带来消费客群。然而，多个案例向我们指出，交通客流的转化并非易事。

交通客流的转化主要集中在随机消费上，以满足旅途需求，对这部分客群过于依赖不利于商业体的全时段整体运营。轨交商业作为 TOD 产品的配套部分，更易承接其他物业的使用者，如办公、住宅人群。

除此之外，TOD 项目从根本上说是交通枢纽上的城市综合体，因此区域适配性和产品功能性是关键，成功的 TOD 项目是在区域中成长起来的，并非一经建设就能够改变区域面貌。

地铁上盖项目规划设计要点

要点一：区域价值决定商业定位

决定地铁上盖项目是否成功的要素在于区域价值和商业定位是否符合商圈需求，地铁轨交系统为商圈带来便利性和更多的升值空间，而非颠覆商圈性质。

地铁上盖项目首先应明确城市结构、区域配套、土地规划、城市政府政策、经济策划、区域经济实力、所属商圈性质、道路规划、消费者素养和消费水平，以此决定商业定位。

要点二：从区域战略发展角度把握地铁与商业综合体关系

地铁上盖项目不可避免的要和政府，地铁公司谈判地铁开口接入位置等一系列复杂问题。其次是在地块规划设计时期要时刻关注地铁方案进度，实时跟进地铁施工图纸。

地铁上盖商业综合体设计要点

一个地铁站至少有3-4个出入口，能否吸引顾客从商场的连接通道经过，进入商场并消费，除购物中心的地理位置外，连接通道及动线设计是否合理，业态规划是否具有吸引力，也是引导人流的重要因素。

1. 地铁接入口位置选择与地铁连接层布局

相比较无地铁接入商业综合体，地铁上盖商业至少设置为双首层，还需要考虑是否规划负二层。地铁层一般位于-9米，负一层位于-6米，负二层位于-12米，链接地铁出口上下半层进入既可以缓解人流疏导负荷同时增加商业面积。

但增加负二层开挖更深，建设成本更高，此外商业面积增加还需要弥补更多停车位，因此如何规划必须要根据市场导向和基地性质来做决定。

2.链接通道动线设计引导人流

有效的通道设计可以将原本无意识的地铁客流引入商场之中，商业建筑距离地铁出口的链接通道最远应控制在350m以内，慢速步行时间15分钟以内，如通道过长无法保证人流的行为意愿。

设计应当尽量明快，避免灯光直射地面造成的压迫感。此外，在通道较长时可采取折线型设计，如音乐般拥有起伏点，引导客流注意点能够被转移，若隐若现的终点引起乘客无意识的探索欲望。

不论是地铁站厅内的导视标识还是商场内部的各类指示标识都能对人流起到引导作用，因此连接通道的导视标识首先要指示性强，清楚明了，如商场与地铁驳口处的特色标识可为商场赢得更多消费者。

3.无缝接驳模式引入人流

地铁系统范围内需要尽快疏散人流离开地铁，因此对于乘客来讲一个地标性质的约会汇合点十分必要，购物中心场所氛围塑造如能给地铁乘客留下记忆，其必然成为客户心中的天然地标。

每个商业地块基地文脉不同，因此在其接驳方式处理上必须因地制宜，从设计师角度商业设计首先应当以人为本，研究顾客行为和心理。

4.购物中心楼层规划与布局

购物中心的业态布局十分重要，不同的业态租金不同从而影响人流。地下商业仅为整体商业的一部分，有效引导人流向上，才能形成立体化的消费模式，促进整个商业体的业绩提升。一方面优化垂直交通设计，有效组织人流垂直流动。

此外，注重地上、地下商业之间的互补经营，购物中心与地铁口无缝连接，地下楼层布置大量餐饮业态，最大化吸引地铁人流，顶层美食广场吸引人流向上，其余楼层布局零售、服务类业态。

5、人性化设计，营造良好商业环境

在购物中心设计阶段，基于对项目业态组合，业态定位，考虑招商和设计氛围的了解进行设计，对于商场个性化定位很有帮助。

地铁上盖商业与地铁相连接的楼层多数为地下商场，缺乏自然采光容易让人产生环境封闭压抑、幽闭感、方向感差、不安全等不良印象，因此商场要吸引客人产生消费冲动，必须要在环境装饰和空间布置上多下功夫，营造良好的商业环境。

如运用光、水、绿化等自然元素如流水瀑布、花坛小品等，引入自然采光，如采纳跃层中庭、敞开式、敞开式入口、下沉式广场等，强化多层次的照明。

另外地下商场还存在客流量大于高峰时间特定等特点，因此不仅要吸引客流聚拢人气，还需要疏导交通，避免在上下班高峰期导致进出站客流对冲，需要划分不同的交通功能区，形成动线清晰、高效的内部交通网。

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