近年来，伴随着城市化进程的推进，处于城市边缘的郊区商业开始大力“补课”。越来越多的地产企业开始战略性的布局郊区商业，希望获得新一轮发展红利。然而，郊区商业项目开发最大问题就是人气不足，如何通过特色，才能最大化聚集客流？本文，飙马商业地产结合案例进行深入解析。

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郊区商业开发，

是“陷阱”还是“馅饼”？

近年来，随着城市化进程的不断推进，城市中心区的成熟地块，遇到各种竞争和限价、竞价等因素的困扰，拿地越来越困难，于是很多地产企业开始逐步将眼光落脚于处于城市边缘的郊区。

然而，郊区商业项目开发的另一个特点是：时间周期长。配套设施建设成熟需要的时间长，且因为配套不成熟，大多数商业项目都存在人气不足的问题。而这样的问题，是困扰地产企业开发的最大问题。因此，要想在郊区开发商业项目，飙马商业地产认为首先要解决的就是提升商业项目的人气问题。如何提升商业人气？——通过特色吸引客流。

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郊区商业如何通过特色吸引客流？

郊区商业项目开发最大问题就是人气不足，如何通过特色，才能最大化聚集客流？飙马商业地产认为以下几点是破局关键：

1整合核心诉求。

从消费群体出发，满足区域核心居住的中高低端群体、工业园区以及周边景区的主题消费群体，以基础精致的生活需求，结合其他针对性业态，满足这些基础客群的核心诉求，并将其有效整合。

2打造特色业态。

项目相对处于城市边缘地带，尚缺乏成熟的消费客流，因此需要特色业态来带动商业发展。如以文化创意、特色休闲、主题娱乐等这种驱动性强的业态，形成特定的聚焦，吸引远距离目的性消费客群，保持项目的穿透性和项目粘性。

3创新组合模式。

在项目核心功能的有效组合的基础上，结合餐饮、休闲娱乐、创意零售等功能，创新组合模式，增强项目的辐射性。

4提升主题调性。

在商业项目主题形成的前提下，结合特色业态、特色场景、特色IP等，突出创新、差异等理念，形成自身特色的经营亮点，聚焦客流。

5优质引流举措。

郊区商业处于城市边缘，人气不足，因此离不开引流举措。引流的举措有很多，包括但不局限于：对核心市场进行覆盖式线上、线下宣传；举办市集、展览、演出等一系列优质文化创意活动；联合周边景点以及园区开展促销、优惠劵、发放景点门票等优惠措施。以这些优质的引流举措，为郊区商业最大化聚焦客流。

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上海郊区商业案例解析

1上海蟠龙天地。

上海蟠龙天地坐落于上海市边缘的西部郊区虹桥商务区，项目总占地面积752亩，是瑞安集团全新打造的“Urban Retreat城市微度假”系列首个项目。

项目依托蟠龙古镇千年历史、建筑肌理和文化风貌，上海蟠龙天地以“十”字型街巷格局，承袭江南水乡传统“粉墙黛瓦”的建筑特色，拥有3公里原生天然水系，并保护性还原程家祠堂、香花桥和凤来桥3处青浦区级文物保护单位，以及6栋木构历史建筑，并精心打造充满诗情画意的“蟠龙新十景”。

在业态上引进近20家上海首店、超过60家区域首店，且特别引入了余德耀美术馆、Blue Bottle Coffee蓝瓶咖啡、COCO-MAT等特色品牌，很好地迎合了都市需求。

此外，项目秉承自然融合的理念，在23万方绿地中规划六大主题功能区，超万方户外运动空间、2.2公里林荫步道、近2,000平的户外马场、2,000平户外滑板公园、6,000平棒球运动公园、2,000平露天篮球场以及近千平的宠物公园等，为都市客群提供丰富多彩的服务与体验。

并且项目在开业期间精彩呈现一系列特别活动，包括首届“Art in Green艺游自然”公共艺术节、首届户外生活节、《蟠龙吉日》非遗主题展、Tango《有猫病》关于猫的漫画展、“宋风雅集”、汉服巡游等，从江南文化、自然绿地、户外活动、艺术展陈及创新消费等角度提供了多种体验活动。

项目一经推出，并迅速成为了城市微度假目的地的典范，据蟠龙天地公布的开业成绩单，在2023年“五一”假期5天时间内，总客流量逾110万人次，日均客流量高达30万人次，实现销售额超过2500万元。

2上海七宝万科广场。

上海七宝万科广场位于闵行区七宝镇，商业总建筑面积23.9万㎡，地上12.7万㎡，地下11.2万㎡。

上海七宝万科广场定位为上海西南“为家而建”的全维度家庭娱乐购物中心，打造了时尚服饰区、居家生活区、美食区、运动健身区、亲子娱乐区、教育培训区、美容美体区等功能区，满足全年龄段家庭消费客群。

在特色业态上，项目集合了年轻人最爱的人气轻奢品牌，如日本潮牌collect、UR、ZARA、UNIQLO快时尚旗舰店、丝芙兰等品牌，以匹配区域里众多年轻家庭客群的消费习惯。

此外，项目还新引入DIOR快闪店，再次提升商场时尚度，引领上海西南角的时尚风向。同时，项目也引进“包小姐和鞋先生”话题品牌，该品牌为国内网红品牌，首次进驻上海，进一步丰富了商场的潮流内容。

在体验类业态上，项目引入众多跨界集合店，如西西弗书店、无极限运动馆、高线花园集市、时尚博自然探索市集等，以创新、多元组合吸引众多消费者聚集。

针对家庭亲子类客户群体，上海七宝万科广场还引入较多家庭类和运动类亲子品牌，如CGV影院中国旗舰店、台湾大鲁阁家庭娱乐中心、星际传奇电动馆、NBA姚明篮球俱乐部等，成为上海西南角家庭娱乐的“新贵”。

而在网红餐饮上，上海七宝万科广场还精心引入了喜茶、古色古香的绿茶、鹅夫人、莆田餐厅等，为不同口味的消费者提供多元化的就餐选择。

最后，上海七宝万科广场还在在下沉广场入口及南侧商业弱端，布置两大特色美食广场，分别是大食代及赏味集市，涵盖了各类特色小吃餐饮。

据悉，上海七宝万科广场日均客流量达7万人，成为“上海近郊辐射能力最强”的郊区商业。

结语：近年来，越来越多的地产企业开始战略性的布局郊区商业，希望获得新一轮发展红利。然而，由于郊区配套不成熟，大多数商业项目都存在人气不足的问题。因此，要想在郊区开发商业项目，首先要解决的就是提升商业项目的人气问题，如何提升商业人气？——通过特色吸引客流。关注飙马商业地产，打造属于自身的特色亮点。

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