水桥边烟火袅袅，弄堂里评弹声声，江南风韵在小桥流水下琴棋书画的文脉里静默，亦在烟雨长巷内柴米油盐的喧闹中鲜活。

双塔下，市集内，老街坊吴侬软语闲谈着冷暖冬夏，摊位上蔬菜瓜果轮转了至味春秋；游人在苏州味道的氤氲气息中迷梦，勾画出一幅精巧雅致的风味江南——这是改造后的双塔市集。老菜场化身新市集，改变的是环境与设计，不变的是习惯与情味。新旧之间，双塔市场改造诠释了“人民城市为人民”的人本思想，让人们看到了现下城市更新中的温情与关怀，也看到了对过去的尊重和对未来的期许。

2022年末，住建部印发首批《实施城市更新行动可复制经验做法清单》，苏州市探索老菜场更新的“市集模式”赫然在列。菜市场以文创化、生态化、网红化、智慧化的发展路径，实现了 “从以前的脏、乱、差华丽转身为具有烟火气的城市会客厅”。

本文以苏州古城中的双塔市集改造项目为例，通过观察和访谈总结双塔市集的改造模式及其影响，探索存量时代城市更新中人本思想的实践价值与实施途径。

一、城市发展的现实背景：老城更新与菜场改造

01老城更新背景

当今中国城市逐渐从增量发展转变为存量发展，城市更新成为热门话题，数次写入政府工作报告和党的二十大报告。作为城市更新的重点之一，如何让旧街巷“活”起来，是当今城市规划建设管理必然要思考和面对的重要课题。

人是文化遗产的灵魂，生活是城市的源头活水。苏州古城作为历史文化与居民生活的双重空间载体，必须要协调好保护与更新的关系。从1986年苏州首版总规确定名城保护策略，到2012年区划调整专门设立全国首个也是唯一一个国家历史文化名城保护区——姑苏区，苏州在老城更新领域积累了丰富的实践，逐渐总结出成熟的“小单元、渐进式、微更新”成片保护模式。

原双塔菜市场（双塔街道提供）

02菜市场升级改造的必要性与困难

菜市场是城市微更新的重要空间节点。传统的农贸菜场菜市场多面临设施老旧、环境卫生堪忧等问题，我国许多城市已开始着手整改，主要以“农改超”“农加超”等方式改建生鲜超市。从现有实践看，该过程多由政府统一规划管理、部署安排。但由于供应链延长、地租成本提高等因素，生鲜超市普遍存在价格偏高、当季菜品不够新鲜等问题。此外，生鲜超市也无法提供与农贸市场一样“接地气”的购物体验，因此不少“农改超”项目往往难以与本地其他菜市场竞争。

苏州市自 2008 年开始陆续开展了 2 至3轮农贸市场建设改造升级。双塔市集的前身即双塔市场，自2019年完成改造之后，吸引了大量本地居民，甚至成为了游客的热门打卡点，在社交平台小红书的“双塔市集”词条下有1万多篇旅游笔记。双塔市集改造究竟有什么特色？这种改造对社区产生怎样的影响？它对我国城市更新的未来发展路径能带来怎样的启发与反思？基于这些问题，我们数次深入双塔市集进行参与式观察和半结构访谈，全方位认识双塔市集的改造过程及其创新之处。

双塔市集1（双塔街道提供）

二、双塔菜场的多维改造：从普通菜场到网红市集

01产权管理模式创新

双塔市集原名双塔菜市场，建于 1998 年。随着时间推移，老菜场的各类设施设备逐渐老化，无论从环境上还是功能上，都已经达不到居民的期望，亦无法满足苏州姑苏区的市容市貌要求，迫切需要改造升级。

2019年，姑苏区政府与上海东方卫视《梦想改造家》栏目组合作，得到了设计大咖们的技术支持。同时，姑苏区国资下属的汇邻广场商业管理有限公司自筹1800万资金，推动改造项目落地。这种“政府推动、企业出钱、专家主刀”的多元主体参与式的城市微更新方式，尽可能照顾到各利益相关方的需求和情感，有效避免传统单一主体改造中存在的“一刀切”、经济效益低、项目难落地等问题，实现了效益最大化。

2019年12月，改造后的菜市场正式开业。在运营管理上，通过引入商业管理公司向产权人（即政府）承租后，再由管理公司统一负责市集的招商、日常运营和后期的维护改造。市集将商铺、摊位以房屋租赁形式出租给经营商，通过收取租金和物业费等方式尽量平衡改造支出。此外，在日常运营中，通过线上线下多平台的宣传推广，吸引更多游客前来购物体验，打造独具特色的文化新IP，最终形成品牌效应，在提升自身社会经济影响力的同时，以乘数效应带动周边地区的全面发展。

双塔市集2（姑苏区宣传部提供）

02 建成环境设计创新

双塔菜市场的改造是一次社区尺度的“微更新”实践。它是对宏观政策、行业趋势和社会需求的回应，注重公共空间功能与人文关怀等软性条件的升级，强调以渐进式、插入式、多方参与式的城市设计方法细致满足不同人群的各种需求，有序实现古城区的有机更新。

室内空间的重新布局与设计是改造前后最直接的变化。通过重新设计菜市场动线，增强了室内通道的流动性与连贯性。市集内设置了分离的生鲜区和小食区，有效改善了购物环境，也在功能互补中形成了一站式购物新模式。同时，室内外的文化休闲区和随处可见的桌椅还开拓了新的社交场所，提升了居民和游客的使用体验。

菜市场作为居民生活中不可或缺的一部分，承载着许多城市文化与记忆。双塔市集的改造在保留发展原有功能的基础上，广泛融入了苏式传统文化元素和时尚元素，吸引更多年轻群体，从而激活传统街区。正如设计师朱鎔所讲，双塔改造的着眼点在于“为人们打造美好生活的空间，建立从菜市场到生活美学的生态链，回归市民对理想生活的期盼，通过建造温暖有序的舒适空间，提升城市生活品质和市民幸福感”。“吸引新人，留住老人”，双塔改造双管齐下，为社区微更新提供了独到的经验。

双塔市集平面图（图源网络）

03“菜场+”新兴业态创新

根据普华永道发布的《2021年全球消费者洞察调研中国报告》，当前消费者更倾向于线上线下融合的体验式消费业态。双塔市集牢牢抓住消费新趋势，改造后不仅解决了传统菜市场设施简陋、卫生条件差、缺乏休憩空间的问题，还引领了复合业态发展的时代风口，创造性地打造“菜场+”业态，营造多元化的消费场景、构建一站式的服务结构，主打苏式生活体验，成为苏州市文商旅融合新地标。

基于基础的生鲜销售，双塔市集积极引进多元化、年轻化、富有文化属性的新业态，形成了复合型生活空间。生鲜区品种多样，满足居民生活所需。小食区是一大亮点，文艺风咖啡店、酒肆茶馆沿街开设，接地气的特色小吃琳琅满目，甚至还有非遗糕点、特色文创。此外，双塔市集内部还设置了一处小型表演台，不定期举办评弹、昆曲、各类文化分享会等，丰富了顾客的文化性消费体验，在菜场也能沉浸式体验“苏式慢生活”。

双塔市集内的文化体验（图源网络）

三、城市更新的民生之路：双塔市集体现的人本思想

“城，所以盛民也”。从城市自身的产生和发展来看，“人”是城市发展的基础，城市规划的目的在于组织协调“人”在城市中的空间活动，城市发展应该充分考虑和满足居民的物质与精神需求，并切实提高居民的生活质量。因此，城市更新的人本思想必须时时刻刻将与人相关的各类问题放在规划考量的核心，并以创造更具人性化、更公平、更自由、更可持续、更健康和更宜居的城市环境为目标。双塔市集的改造充分表明我国城市发展开始由“有没有”转向“好不好”，真正把“让群众生活更舒适”这一理念融入了城市规划建设管理之中。这可以从微观、中观、宏观三个尺度去理解。

01新市集与老习惯，烟火气依旧

微观尺度上，双塔市集在改造后保留了生活必需品供应功能，原经营者不变，经营模式不变、服务定位不变，使顾客得以维续其原有的购物偏好与消费习惯，令人暖心。

改造前的双塔市场空间规模较小，所售卖的菜品处理较为精细，质量相对较高，价格也相对高于其他菜市场，属于“小而精”的市场。其顾客多为对价格敏感程度较低，对菜品质量和服务要求较高，或购买数量较少、追求便利的群体。因此，双塔市场除了这部分常客群体外，更多承担着附近社区农副产品与日用品供应的应急供给功能。

经过改造，市集内原有摊主不变，原有品类不减，“小而精”的定位不动。原有顾客群体尤其是老年人的购物偏好得到守护，就近买菜“应个急”的需求也依然能得到满足。此外，改造后双塔市集的整体风格趋于年轻化、精致化，吸引了更多年轻顾客愿意到菜市场消费，享受便利性与趣味性。市集有意保留或增加了小吃、酒馆、咖啡厅、文创、工艺品等摊位，更能满足居民“一站式购物”的需求，一定程度上也吸引了更多顾客前来购物，培养新的常客群体。守护旧习惯，培养新常客，便利性背后是大写的“人”字。

双塔市集3（图源网络）

02新群体与老顾客人情味十足

中观尺度上，双塔市集改造非常注重了菜场人情味的保留，保留社区原有的社交网络，让老居民在新环境里仍能寻回旧时的熟悉与心安。

菜场中，顾客与摊贩、顾客与顾客间的社会交往十分频繁，形成“面对面社群”，成为有活力、有人情味、也无可替代的公共社交空间。改造后的双塔市集环境改善，空调恒温，管理严格有序，不仅留存了改造前形成的社会网络关系，还提供了更为良好的社交环境，强化了原有的社交纽带。

“有时候没事还天天来逛逛，过来玩玩”——双塔市集的一位老顾客

“基本都是老客人了，有的时候聊天，我可以买个毛豆在那剥一下午”——双塔市集内某店铺店员

双塔市集4（图源网络）

双塔市集的改造还整合了买菜购物、餐饮、文化、休闲娱乐、文创体验等多种业态功能，打造了新的公共空间，更能满足周边各年龄段人群的社交、购物、休闲需求。改造后的菜市社交不再是老年人的专利，还吸引了更多年轻的社交群体，在社交功能上呈现年轻化、多元化趋向。迎来新朋旧友，双塔市集守护了过往与未来的温情世界。

03新空间与老城区，活态化新生

宏观尺度上，双塔市集改造配合苏州历史文化名城保护与老城更新改造的两个方向，为更大尺度上的城市功能更新提供了试点实践。

在历史文化名城保护与开发方面，双塔市集作为平江路历史文化街区的空间延伸，通过从“菜场+”新模式，在满足了周边居民生活服务需求的同时，还为游客提供了独特的文旅体验，配合了附近社区的文旅转型倾向。这不仅为城市更新中的历史文化保护与活化提供了参考，也为“居住型社区”向“生活型社区”转型迈出了创新一步。

在老城改造更新中，由于周边原住民不断减少，市集迫切需要通过转型发展来适应社区大环境的转变。通过改造，双塔市集社区面貌带来新气象，又保留了基本的生活服务功能，为提高社区生活便利性，建设老年友好型社区提供了有益的探索。同时，新增加的年轻化业态也吸引了更多年轻人参与社区活动，为社区带来了新活力。

双塔市集5（图源网络）

四、总结：传承与创新的“双面绣”，打造人本导向下的城市更新典范

改革开放以来的很长一段时间内，以新城快速建设为目标的城市发展理念往往会忽视城市更新本应具备的人本主义需求内核。老城改造是“重灾区”，究其原因，主要在于地方政府和市场在更新过程中对“光鲜亮丽”的高利润项目的追逐，以及大城市中心城区人口“绅士化”现象，带来的服务成本提高、社会网络破裂以及社会阶层的地理分化等连锁反应。面对此种实践困境，苏州老城区的保护更新模式和双塔市集的成功改造是积极探索的典型案例。

双塔市集的成功改造将传统菜市场转化为一个多功能综合体：一方面，有利于传统菜市场提质升级，提供了高品质的社区空间；另一方面，双塔通过“菜场+”丰富的融合业态，提升了社区活力，这种传承与创新双轨并行、外在与内在并重更新的思路，真正体现了城市更新的人本思想。

空间上，精心设计的平面空间和更加现代化的内部环境成为吸引年轻人的重要因素。独特的三角形建筑风格、艺术装饰和绿化景观，创造了一个具有松弛感的氛围，激发了年轻人的停留欲和好奇心。此外，结合线上平台，市场实现了智能化管理，这种数字化的体验与年轻一代的生活方式相契合，增强了市集的吸引力。

功能上，双塔市集通过“菜场+”业态融合，塑造了多功能社区活力空间。市集不再局限于传统的菜市场功能，通过功能复合，一站式满足了多元主体的需求。特别是年轻人，市集不仅仅是食材和小吃的购物场所，更是社交聚会地和时尚体验中心。

文化上，双塔市集保留了传统苏式文化符号，也保留住了社区文化与人际网络，同时融入时尚新文化，使市集成为一个具有历史传统和现代活力的地方。居民们可以在这里聚集，分享生活，维系社区联系。借助社交媒体平台，市集得以将社区文化传播给更广泛的受众。

双塔市集的成功改造案例为活化社区和老城区保护更新提供了有益的参考，值得在今后持续跟进研究，并将此种发展改造模式适度推广到其他城市。

双塔市集6（姑苏区宣传部提供）

本文作者：韦浩文 江欣越 莫文标 冷扶桑

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