回顾2023年深圳购物中心战绩，目前在营的两大重奢商场毫无疑问占据头条。其中，位于罗湖蔡屋围商圈的深圳万象城年销130+亿，是深圳2023唯一过百亿购物中心；位于南山后海商圈的深圳湾万象城未正式公布明确销售额信息，但相关媒体透露其年销售额超80亿。

众所周知，高端商场是一座城市时尚度的重要评判标准，对城市能级有一定提档作用，它们也经常代表着品牌招商的“天花板”。同时，在实体商业纷纷"拉拢"高价值消费者背景下，从高端商业的运营及一些细微的变化中，也能捕捉到一些更新潮的市场及消费趋势。因此，我们在开年实地走访了深圳两大高端项目，并带来多图实拍，以供行业参考（注：为保证拍摄效果，走访时间为工作日非高峰时段）。

01

深圳万象城

深圳万象城为2004年开业的深圳罗湖万象城，也是华润第一个万象城。在实地探访之前，先来回顾其2023年的一些变化。首先是2023年，深圳万象城三期开门迎客，从三期开业以来，深圳万象城形成了类似于一期、二期、三期"三足鼎立"又通过连廊串联的格局，因此本次我们也对三期进行了详细逐层的走访；其次，2023年，深圳万象城开业及签约首店58家，在本次走访过程中，的确看到许多品牌门店新面孔。

首先是项目一期，B1层集中分布轻奢、美妆高化、大牌香氛、珠宝、Ole超市等零售业态，汇聚了LONGCHAMP、Tory Burch、Coach、Christian Louboutin Beauty、Gucci Beauty、Dior Beauty、Creed、Diptyque等，其中，Prada美妆为新开业全国首店，去年开业的深圳第二家Apple Store旗舰店位于该楼层临近地铁通道出口位置。

项目L1层、L2层汇聚众多高奢品牌，且已形成多个跨层店的布局。目前可见的双层店包括Prada、LV、CELINE、LOEWE、SANIT LAURENT、FENDI、VALENTINO等，及BALENCIAGA双层围挡，其中，DIOR为跨三层店，一层为女性区域、二层为男士精品，三层则为仅对VIP开放的秀场款。

L1品牌导览

国际品牌跨层店氛围逐渐成熟

巴黎世家双层围挡

除了巴黎世家双层围挡之外，场内L1-L4层可目测到品牌的围挡还包括意大利顶级男装品牌克莱利亚尼Corneliani、拉夫劳伦童装、冰淇淋咖啡饮品品牌LUNEURS及室内美食街区食通天内的池奈等。

另外值得一提的是，于去年开业的食通天深圳首店，位于项目L4层，该楼层除了冰场和美食集合空间之外，以Burberry童装在内的儿童零售为主。食通天·寰宇集在视觉风格上非常有艺术性，集合了环球蜗牛世界面包、茶二、KUDDO COFFEE及受港客热捧薛记炒货、文通冰室等餐饮品牌，满足了不少消费者的就餐需求。尽管实探时段非用餐区，依然可以看到不少铺位有络绎不绝用餐的消费者。

再来看深圳万象城二期。不同于一期盒子mall的布局，二期以街区独栋为主，整体氛围也依托于开放空间更松弛、悠闲，目前布局品牌如下图：

比较有看点的是，二期一方面重奢品牌拥有比较气派的独栋门店，另一方面也引入了一些更有格调的休闲餐饮如糖立方、莱卡内地首家Cafe Leitz等，其中莱卡双层门店包含四个区，分别是咖啡区、莱卡相机区、莱卡学院及周边区。

另外，去年深圳万象城在19周年邀请英国插画艺术家Allan Deas定制的星光绮境Reunited in the Clow中国首展仍在持续，配合爱马仕巨大的礼盒造型围挡，高级感和吸睛效果都拉满。

重点来看深圳万象城三期。从位置来看，三期与一期、二期均一路之隔，通过连廊直通一期L1层。

不同的是，三期明显更年轻化，根据官方给出的定位，三期主打的是先锋时尚、潮流运动和生活方式。我们在实探过程中也充分感受到，无论是空间硬件还是内部门店场景，都比之一二期更年轻化，也更有科技感。

具有科技和潮流感的楼层标识及场景元素

它在品牌上对一二期的餐饮、娱乐、运动、潮流等业态进行了补充，尤其是餐饮方面，更多元的特色餐饮、咖啡轻餐等穿插在不同楼层，丰富了游逛体验。

在零售方面，也引进了不少首店如闻献华南首店、Aesop华南首店、ARC'TERYX始祖鸟全新一代V4形象华南首店等。其中一楼临街品牌形成潮流品牌大街的观感。

同时，三期引入的MUJI无印良品跨3-5层，是深圳目前唯一包含MUJI家装的门店；此外，在生活方式品牌的补充上，除了已开业的运动、潮流、户外、女士护理等，可见围挡的品牌还包括高尔夫球品牌Titleist、专业运动耳机品牌韶音品牌形象店等。

在走访过程中，三期引入的FARMER BOB奇遇冒险限时快闪空间正在展出，在2层打造了具有田园农场特色的装置，除供打卡之外，同步贩售潮流IP FARMER BOB的盲盒手办及周边产品。

02

深圳湾万象城

深圳湾万象城作为2018年开业的深圳第二个重奢项目，据此前项目方接受采访表示，从2019年开业以来，深圳湾万象城已经汇聚了30家国际品牌首店，包括2家全国首店、20家华南首店、8家深圳首店。值得一提的是，2023年是过去几年间深圳湾万象城客流最高的一年。

在对项目进行走访过程中我们观察到，深圳湾万象城作为在大家眼中备受"new money"喜欢的高端项目，除了在重奢上持续加码之外，有几个方面十分值得关注。

B1-L3楼层导览，滑动查看

一方面，项目B1层对原有餐饮品牌进行了进一步调整升级，引入了更多高端烘焙、轻餐品牌。如有吐司界爱马仕之称、售卖至98元一条的日本吐司品牌银座仁志川、沃歌斯旗下健康饮食品牌LOKAL、源自上海的可露丽专卖店edmi patisserie、Lady M原代理商推出的新烘焙品牌La Repete、凭借网红蛋挞走红魔都的裕莲茶楼等。

其次，场内重奢在门店场景和空间上持续升级。早在项目开业早期，Burberry打造的拥有亚洲首家Thomas’s Cafe 咖啡馆的「Burberry 空·间」就引发了打卡热潮。从近两年持续调整来看，深圳湾万象城也持续有探索门店空间场景更多可能的动作，如项目L3层的主力店前檐书店，便打造了融合书店、咖啡、生活美学等的复合空间。

从其他零售情况来看，目前DIOR二层已新上围挡，该层空间的品类从图案中或能猜测一二，该空间升级完成之后，将进一步扩充项目跨层门店阵容。此外，珠宝零售品牌TASAKI也正处于围挡待开业状态。

另外一点在此次走访中引起我们特别注意的是L4层，除了部分餐饮业态之外，深圳湾万象城的L4层正在形成较为成熟的重奢童装品牌组团，引入了DIOR、BURBERRY、FENDI、GUCCI、D&G等童装线，项目也明确打出了"Luxury for Kids"的概念。显然，深圳湾万象城已经看到了新中产家庭的消费力，进行了较为超前的布局。

此外，在走访期间，不仅项目此前为新春打造的2024BAY GARDEN依然在展出，“Gucci Ancora 古驰安可拉红”线下空间也在深圳湾万象城启幕，该快闪空间供落地北京、上海、成都、深圳四城。

一定程度来看，无论是蔡屋围商圈的深圳万象城，还是后海商圈的深圳湾万象城，都已经有了更清晰的方向和调性，以及在重奢品牌或是重奢营销活动落地等方面的护城河。

在太古、K11等入局深圳做出成熟的高端项目之前，深圳重奢商业"双中心"的格局在短时间内不会改变，而这样的状态，也让两大项目有了更多可能，包括深圳湾万象城二期也正在筹建中。

以上动态观察，也仅仅是在一定时间维度内的一些风向和趋势，但不可否认的是，在深圳这座年轻的城市，重奢场同样在不断谋变，走在越活越年轻的路上。

图文来源于铱星云商，作者曹婕，版权归原作者所有，内容仅做分享，不具有任何商业用途 转载好文目的在于增进业界交流，若作者和原始出处不准确还望谅解修正，如有侵权请联系我们，小编会立即删除并表示歉意。谢谢！