近期业界的一个重大新闻是：上海叫停了所有新建的商场和写字楼项目；部分地方债高企的省市，也停止建设了大多数基建项目。这样的踩刹车给我们发出了一个明确的信号：未来多数城市都只有“城市更新”这个条路可以走。

当高大上的项目偃旗息鼓之后，这两年的创新，将越来越聚焦在一些细分的业态领域里——我们可以称之为“小物种”。

小物种时代，意味着体量的减小，意味着一种丰富性和多样性，意味着每个新物种的功能越来越有特色。他们接地气、聚焦、灵活，生存能力更强。

越是经济困难的时期，人们越需要心理上的慰藉。所以实体商业的情绪和温度，越来越成为一种消费的刚需。

从这个角度来看，最近两年市场上新出现的各种市集，就恰好有一种与生俱来的亲切感。

市集的“新烟火”一方面承继了家长里短的生活日常的本身，但不同于以菜市场的旧烟火，它更代表了对生活的丰富性、美学的升级、充电学习和交往的空间。

郑州普罗市集

一个好的市集综合体，应该有这样的功能：这里是一个消费的空间，这里是个亲子的空间，这里是一个聚会的空间，这里同样也是一个学习的空间。从使用群体来看，这里是家庭主妇们的聚集地，也是亲子溜娃的聚集地，还是亲朋好友聚会的聚集地。

新市集综合体，有对传统文化的继承，也有当代生活方式的创新。比如双塔市集里的牌匾，店铺门头的装帧和苏式小调，都是对雅致的苏式传统的致敬。而郑州理想国里普罗市集所展现出的新鲜的木色、质感的调性，也是一种全新的生活情调。

接下来我们来系统分析一下新市集综合体的存在模式和运营要素。

#01

新市集的美学——温暖和抚慰

新市集综合体最重要的表现就是“新”。而颜值和美学，就是这种创新的灵魂。那么，如何设计出让大家喜欢的市集场景呢？

从色彩心理学上来思考这个问题，应该是一个好的解决方案。

因为色彩心理学让每一种颜色都有自己的脾气，这种传递着情绪的设计，就能产生一种抚慰的力量。例如，白色具有纯净，明快，纯真的感受。灰色具有高雅，温和，平凡和中庸的感受。米色具有原始，自然，天然和健康的感受。黑色具有神秘，寂静，深沉的感受。

而从新市集的色调上看，有一种方案是木色和米色为主线，正所谓“木质美学”，传递出一种原始而自然的健康感受，它给人一种回归自然的松弛感。

而在室内设计的品类物件搭配上，应该是室内装置与自然绿植的一种融合。

郑州普罗市集

当然，也有文化风格和工业主义风格。比如双塔市集的设计，就洋溢着一种浓浓的苏州传统的味道。

双塔市集内部场景

很多人认为一个好的项目，就是一个好的设计，这样的思想在一些自负的设计师身上特别明显。他们总是认为一个项目，只有建筑设计或者室内设计才是最重要的，这种狭窄的思考模式不可取。

其实，从大设计的角度来看，好的设计不仅是空间设计，更重要的是业态的设计，也是行为模式的设计。

在业态设计上，新市集一定要强调一种小业态的跨界融合。当消费者在市集中徜徉的时候，随着游逛动线的设计，不经意间会有不同的不同场景碰撞。这边可能是个餐饮店，那边就是个面包房，还有菜场的货架，还有共享交流的大长桌椅，更有儿童的手工艺工坊。

这些本来应该在一个购物中心的不同店铺里的业态，被集合在了同一个大屋檐下，形成一种混合的场景美学。

它看似嘈杂，实则多样而有序。这种百货商场式的小集成，形成了生活业态的场景融合。人们在熙熙攘攘的生活中，找到自己的乐趣。

郑州普罗市集内部场景

除了室内场景，户外场景也是构成新市集美学的一个重要部分。市集与公园的结合，就是新的黄金搭档。

通过公园化的铺装、沙石、乔木、灌木以及商业外摆的融合，再结合让人放松的沙石铺地，就会形成“市集＋”的生活空间。

#02

市集的社会意义——交往的介质

除了设计上的要暗合人们的心里需求，创造大家喜欢的场景，在社会意义上看，新市集综合体应该也有自己的功能价值——那就是社交的媒介。

很多人认为熙熙攘攘的商业购买行为本身就是社交，这显然是个错误的认知。

从线下的人与人的交往模式来看，一种交往是购买的交往，一种交往是聚会的交往。但从商业行为来看，购买的交往不是一种深度的人与人的链接，它本质上还是一种基于自由选择的孤独的消费行为。这就是为什么很多商场，看似人头攒动，但往往有一种深深的孤寂感。

这种场景其实最早再英国诗人艾略特的《荒原》里就有描述。在诗人的笔下，现代文明的象征——伦敦却是一片枯萎的荒原。而它的背景是再第一次世界大战后，西方人对世界、对现实的厌恶、普遍的失望情绪和幻灭感，表现了一代人的精神病态和精神危机，从而否定了现代西方文明。

所以，面临不稳定的经济形势，很多人虽然生活在物化的大都市，但内心确实一片荒原。这样的生活场景，就很难激起消费的欲望。

如何抛弃当代人心中的荒原，构建一座座温暖的岛屿，是每个实体商业真正需要实现的本质。从这个角度来看，如何让商家和客户能发生长期的买卖关系，这种购买交往就变成了一种“熟人”模式。

除此之外，街坊邻居的嘘寒问暖，朋友伙伴的小聚，亲戚家人的团圆，这种深度的情感链接，是最内在而且最稳定的线下关系。

所以，邻里关系、师生关系、家庭关系、朋友关系、顾客关系，各类线下关系的聚合，就会形成一种新的场景形态。

当代的社交媒体过于发达，我们通过视频电话可以解决任何问题，为啥还要线下聚会呢？那想必这个环境里，有我们都需要的情绪价值。

为一个场域，创造一种温暖的情绪价值，是市集综合体在社交意义上的本质功能。

当然，社交的核心还是需要一种有组织的运营。一个没有组织和灵魂的空间，是一盘散沙，只是一个交易的空间，而纯粹的利益交往的最大问题就是没有人情味。

当下各个大平台已经全面数字化，我们被没有人情味的数字世界所裹挟，如果线下再是这样，那还不如回到线上来的直接、高效。

所以，从这个角度说，社区营造就很重要。各类活动的聚会，各类沙龙的举办，各类亲子活动的举办，总需要有热心人，有主理人，有活动的策划者和主事者们。他们是社交价值的神经中枢。

#03

丰富性和多样性

——市集综合体的业态内容

什么样的业态内容是一个市集综合体必备的呢？他们的搭配逻辑又是什么呢？

业态的搭配归根到底还是从需求出发。一个基本社区生活的服务，需要的不仅是吃喝，还需要交往和娱乐，在经济不好的时候，更需要学习和教育。

所以从业态的特色就可以看出来，市集综合体一般要分为动区和静区，动区主要是采购、餐饮、交往空间，而静区主要是学习、交流空间。

从具体业态来看，餐饮、菜市场、文创商品、咖啡馆、图书室、自修式、会议座谈室、演出空间，都是市集式生活所需要的日常。

在这里，值得一提的是食品的丰富性比较重要。比如鸿寿坊食集中，这个大约占地5,000㎡的室内集市，就邀请了18位个体经营者，各地街头老号、品质网红与口碑名店等30多个美食品牌，精品咖啡店旁边是葱油饼摊头；美食档口旁边是园艺植物；在蔬菜堆里，这里有生鲜专营点，也有生态农场体验店，这里还可以听美食博主大咖讲座。

图：鸿寿坊食集

这样丰富的餐饮业态组合本身就构建成了一种吸引力。它让人们从家庭、外卖中来到这里，体验到日常吃不到的可口的美食，形成了这个地方的标志。

眼下全国无数同行的项目都在模仿鸿寿坊食集，但这种丰富的餐饮产业生态的孵化，需要巨大的投入成本，也需要丰富的客源来支撑。美食集群的打造可非一日之功，需要的不仅是资金，更是管理团队的心力。

再从多样性来看，就是内部使用空间的柔性。在一个大屋顶下，有多种使用功能的组合。所以，这里可能有共享的自修空间、共享的会议空间，共享的学习空间。

普罗市集的室内空间结构

这里似乎就是一个社区大学，食堂、自修式、教室、生活店铺于一体，产生一种浓浓的学院化氛围。

#04

市集的运营模型——活动、策展

从普通的社区商业，到新型的市集综合体，除了空间和内容之外，另一个重要的差异点就是运营。

没有了运营的灵魂，这里就会沦落为一个普通的菜市场，一个混乱的餐饮街，一个空荡荡的自修间。所以，为了运营的考虑，空间上必须要有中庭、礼堂类似的可以留白的空间。

基于社区里坊的运营，是需要丰富的社会资源的。在大运营时代，没有运营效益的资产都是无效资产。市集的运营如果做得不出彩，就可能会是变相的售楼处。仅有新美学的设计，没有持续有效的运营，必然会成为新的无效公建。

从餐饮上看，新型市集的餐饮不同于普通的菜市场，除了空间更加精致之外，丰富性和多样性也是需要的。

而当下运营最大的问题是如何降低运营成本，又能实实在在的把活动做起来？很多项目为了运营而运营，一味是甲方在运营上做巨大的投入，养了团队，同时投入了相当大的活动费用，这样的运营显然就是不可持续的。

只有发动了业主和消费者的共创，才是好的运营。这就需要从社会公益的角度来思考运营体系。将空间做成平台，让不同的社团来这里共建，才能形成长久的经营模式。

万科理想之地 春熙集

#05

总结

从大的社会背景来讲，猛烈的城镇化让四面八方的人来到了大城市。陌生的人们经过地理的迁徙，在大城市寻找工作机会，这样的城镇化也重塑了中国的社会结构。

在社会变革的大浪潮下，中国的很多城市进入到了日本式的“无缘城市”。在这里的人们，没有熟悉的地缘风土人情，没有亲近的血缘关系，没有丰富的社会资源网络，我们似乎进入到艾略特式的大都市的“荒原”。

而抵御这种“荒原感”的就是要构建一个个温暖的“岛屿”。我们要建的不是100万人来一次的岛屿，而是能让1万人重访100次的岛屿。

从某种意义上看，市集综合体就这样的岛屿。

那么，作为一种新业态，它能否长久的生存下去呢？总体还是比较乐观的。主要原因是它是一个小物种，体量小，投资不大，但是业态与社区有着深度的链接，适应性更强。从商业的角度来看，小型餐饮店铺也是坪效最高的一种业态。

其实中国多数的社区商业或者区域性商场，都可以在一个几千方的市集综合体里解决问题。过度的商业设施供给，已经让太多的商业项目难以为继。

所以，在挤泡沫时代，最大程度的空间缩水，实现最好的运营坪效，在社群公益和商业交易中做到平衡的业态，一定会有着光明的未来。

要构建这样的岛屿，就要有一个新的场景，要建立一个运营团队，要有一笔运营预算，要有一批热心的主理人，要有一种平等、博爱和共创的组织心态。

图文来源于房地产观察家，作者邹毅，版权归原作者所有，内容仅做分享，不具有任何商业用途 转载好文目的在于增进业界交流，若作者和原始出处不准确还望谅解修正，如有侵权请联系我们，小编会立即删除并表示歉意。谢谢！