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不同项目中动线规划设计详解

作者: 【深圳万维商业空间策划设计有限公司】发表时间:2019-04-08 15:02:49浏览量:1538

综合体动线,顾名思义:在项目中可供人流行动的规划路线。在建筑师维度,就是用来组织综合体几大功能模块(商业、办公、酒店、公寓等)的交通流线;在商业开发维度,就是用来发挥物业价值的通道,一个优秀的动线规划设计,最大的成功就是创造出更多商铺,衍生出更多的价值。
综合体的动线都是以什么方式来达到效益最大化的呢?
闲言碎语不要讲,咱们上图来看:
(图片源自网络)

各位请自行判定该图动线是否合理?
动线规划设计
(图片源自网络)
动线规划设计
(图片源自网络)
一般而言,好的商业动线具有以下三个条件:
有效增强商铺可见性
可见性在商业物业动线设计中是一个非常重要的内容。一个商铺的可见性强弱决定了这个商铺所在地段的租金价值,一个商铺被看见的机会越多,位置就越好。我们在设计中就是要提高整个商场内商铺的可见型。
有效增强商铺可达性
可达性和可见性是有联系的,可见性是可达性的基础,只有“可见”,才会有“可达”。因此,在可见的基础上,经过最少道路转换的路径可达性最高。
具有明显的记忆点
如果顾客在购物中心中无法确立自己的位置,就会迷失方向,而需要花费更多的时间找到自己想要去的商铺,同时,很多商铺也减少了被逛的机会。难以找到位置感的购物中心是不受顾客欢迎的。在设计中,通常的做法是提高动线系统的秩序感,从而提高顾客的位置感。
重点来了!是不是上面的图片都看过了?动线的文字解释也明白了?觉得自己也懂得什么叫动线规划?不就是给人行走逛街的通道么?
所有的动线,必须遵从的是商业开发模式,其次才要考虑建筑模式!也就是说,在做建筑设计之初,就要有商业规划团队的介入,并与建筑设计师同步进行商业体动线规划设计了。
可事实上,大多数的商业项目往往是先行做开发,然后再找商业团队进行定位、规划、招商、运营等工作。这是开发模式上的本末倒置,也是后期很多综合体招商以及运营开始后,不得不承担先天损失。
1. 动线先行的利与弊
正常的拿地、设计、审批流程结束后,开发商才会开始寻求商业公司的介入。而实际上,在设计之初如果能够有商业空间设计的专业人士参与其中,对于后期整体项目的开发是极为必要的,也是能够取得事半功倍效果的。

1、调研取得详细数据支持

1、花钱多

2、减少整体项目的空间浪费

2、花钱早

3、合理规划相关辅助设施

3、花的钱短时间内看不到

4、最大程度上增加盈利空间

4、同上

5、节省建筑成本

5、这个没办法回答你

6、后期运营保障

6、充满了未知

还有就是来自于设计单位的抵触心里啦。
作为设计院,他的本职工作里并不包含商业空间动线设计。由此,在相对没有限制的环境下生搬硬套一些成熟案例的事情也是可以理解的。但是,如果商业公司提前介入设计阶段了,那么必然会要求设计院在做建筑设计的时候加入有利于后期运营的动线规划设计。也许这增加了设计院工作的难度,但是作为开发商,作为消费者。完全有理由告诉设计院:按专业人士说的办!
这个时候不显示你的财大气粗,你打算什么时候显示呢?等项目赔钱以后填坑用?
2.动线合理规划给你带来的利益变现
先说说动线应该怎么规划:
动线应遵循以下7点原则进行规划
1. 脉络清晰
2. 保证人流通畅
3. 保证回路,避免出现死角
4. 宽度适宜
5. 主动线与功能区顺畅连接
6. 主动线与出入口、消防通道顺畅连接
7. 主动线与主力店顺畅连接
以上是基础,是任何一个商业体动线所必须要遵循的原则。
如果我们按照设计与商业规划同期进行,且进行有针对性的提前招商介入时,这一模式被称为“订单模式”。由主力店的订单模式开始,向周边扩散,逐一满足动线条件,是一件事半功倍的事情。
变现需要满足的条件如下:
1. 多主力店原则
2. 多个入口,全方位引导人流
3. 将停车场进行多楼层设置,进行人流引导
4. 将美食广场安排在顶楼,形成吸引人流的磁极
5. 设置大型电视屏幕,形成人流集中的焦点效应
6. 电影城入口设置于首层,出口设置于高层,引导人流往上走
以上8条只是在动线规划中很小的一部分,其中还包含一定程度上的业态定位方式。但是如果能够做到此类业态规划以及动线定位规划,何愁不能将动线所产生的利益具象化转换为现金流量呢?
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